Povolte 100% hypotéky, volá expert. Lidé na bydlení jinak nedosáhnou
Než mladý člověk naspoří desetiprocentní vlastní podíl na byt za 9,3 milionu, stojí stejný byt 11,5 milionu, ukazuje nákupčí nemovitostí Marek Cifr. Navrhuje proto povolit prvokupujícím stoprocentní hypotéky. ČNB je proti. Jak to řeší jinde a proč ani to nemusí stačit.
„Umožněte prvokupujícím 100% LTV na hypotéce," vyzval na síti X nákupčí nemovitostí Marek Cifr. Podle něj dnes mladé lidi od vlastního bydlení neodděluje ani tak výše splátky, jako spíš vlastní peníze, které musí na začátku složit. A ty se jim vzdalují rychleji, než je stihnou naspořit. Návrh otevírá debatu, kterou Česká národní banka považuje za uzavřenou. Má Cifr pravdu?
Honba za akontací, která utíká
Cifr svůj argument ukazuje na modelovém příkladu. Mladý člověk chce koupit byt za 9,3 milionu korun, má naspořeno 300 tisíc a každý měsíc odkládá dalších 20 tisíc. Desetiprocentní vlastní podíl, který potřebuje k hypotéce, podle jeho výpočtu naspoří za tři roky a měsíc. Jenže to už stejný byt stojí 11,5 milionu korun. „Pokud byt dál zdražuje, průběžně se zvedá i částka, kterou musí na startu složit," píše Cifr. „Takže rada ‚ještě pár let šetřete' má taky svoji cenovku."
Ceny bytů přitom dál rostou. Starší byty v Česku byly ve třetím čtvrtletí podle FérMakléřů meziročně dražší zhruba o deset procent. Nové byty v Praze se na začátku roku podle developerů prodávaly v průměru za 177 tisíc korun za metr čtvereční, o 11 procent víc než o rok dříve. Tempo sice v posledních měsících zpomaluje, akontace ale pořád roste rychleji, než většina mladých dokáže spořit.
| Pravidla ČNB pro hypotéky na vlastní bydlení | Limit |
|---|---|
| LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti), žadatelé do 36 let | 90 % |
| LTV, ostatní žadatelé | 80 % |
| DSTI (splátky k příjmu) | od července 2023 deaktivován |
| DTI (dluh k ročnímu příjmu) | od ledna 2024 deaktivován |
| Investiční hypotéky (doporučení od 4/2026) | LTV 70 %, DTI 7 |
Proč ČNB 100% hypotéky nechce
Hypotéky bez vlastních peněz byly v Česku běžné ještě před deseti lety. Od roku 2016 je ČNB postupně omezovala doporučeními, které banky dodržovaly, a dnes platí závazný limit LTV 80 procent, pro mladé do 36 let 90 procent. Centrální banka trvá na tom, že vlastní podíl je pojistka pro banku i pro dlužníka. Když ceny nemovitostí klesnou, člověk se stoprocentní hypotékou okamžitě dluží víc, než má byt hodnotu. Pokud pak přijde o práci nebo se rozvede, nemá jak dluh vyřešit prodejem.
Odstrašující příklad je z let 2007 a 2008. V USA, Irsku nebo Španělsku dostávali lidé hypotéky bez vlastních peněz a často i bez doložení příjmů. Pád cen nemovitostí pak spustil vlnu bankrotů domácností a celosvětovou finanční krizi. ČNB proto už dřív představu, že by si mladí mohli brát 100% hypotéky, označila za „zavádějící".
Jinde to jde
Stoprocentní nebo téměř stoprocentní financování ale v řadě vyspělých zemí funguje, většinou s nějakou formou záruky:
- Nizozemsko: standardně umožňuje hypotéky až do 100 procent hodnoty nemovitosti. Kupující může navíc využít státem podporovanou záruku NHG, která chrání banku i dlužníka při nuceném prodeji.
- Velká Británie: po letech se vrátily 100% hypotéky pro nájemníky. Banka Skipton je od roku 2023 nabízí lidem, kteří doloží, že roky spolehlivě platili nájem v podobné výši jako budoucí splátku.
- USA: vládní programy FHA vyžadují jen 3,5procentní akontaci a veteráni přes VA si mohou půjčit bez vlastních peněz.
- Polsko: stát v minulých letech ručil za vlastní podíl prvokupujících, takže banky mohly půjčit celou cenu bytu.
Společné mají jedno: riziko na sebe vezme stát nebo pojistný fond, ne jen banka a dlužník. A většina z nich zároveň ukázala druhou stranu mince. Pomoc na straně poptávky bez nové výstavby ceny bytů spíš dál žene nahoru.
Akontace není jediný problém
I kdyby ČNB 100% hypotéky povolila, mladí by narazili na druhou překážku: splátku. Při současné průměrné sazbě kolem 5,8 procenta by stoprocentní hypotéka na Cifrův byt za 9,3 milionu se splatností 30 let znamenala měsíční splátku zhruba 54,5 tisíce korun. Banky vlastními pravidly obvykle hlídají, aby splátky všech dluhů nepřesáhly 40 až 50 procent čistého příjmu. Na takovou hypotéku by tedy domácnost potřebovala čistý příjem kolem 110 tisíc korun měsíčně.
Cifr si toho je vědom a navrhuje také mírně uvolnit posuzování bonity. Sám ale připouští, že ani to neřeší kořen problému. Podle něj je potřeba podpořit výstavbu a obrátkovost bytového fondu, což se ale podle jeho slov řeší už dvacet let. „Mnohem realističtější upřímně je, že tento problém vyřeší až nástup demografické krize," dodává skepticky.
A co vláda?
Vláda Andreje Babiše před volbami slibovala zvýhodněnou státní půjčku na akontaci pro první bydlení a podporu úroků pro mladé rodiny. Zatím ale žádný program neběží. Ministerstvo pro místní rozvoj přiznalo, že přímé dotace úroků nebudou, a zvažuje spíš pomoc s akontací. Ministryně financí Alena Schillerová mluví o daňových úlevách pro domácnosti do 36 let, prvním krokem má být zvýšení odpočtu úroků z hypotéky o 50 tisíc korun. Ekonomové ale varují, že bez nových bytů to drahé bydlení nevyřeší.
Mladé rodiny tak dnes mají tři možnosti, jak vlastní podíl obejít. Půjčku od rodiny, ručení nemovitostí rodičů, kdy banka započte jejich byt jako dodatečné zajištění, nebo kombinaci hypotéky se spotřebitelským úvěrem, který je ale výrazně dražší a rizikovější. Pro ty, kdo rodinné zázemí nemají, zůstává jedinou cestou spořit a doufat, že ceny porostou pomaleji než jejich úspory.
Zdroje: Marek Cifr (X), Hypoindex.cz, ČNB, Hyponik, Newstream, Kurzy.cz, ČT24, CNN Prima News, Swiss Life Hypoindex. Výpočty jsou orientační, nejde o investiční doporučení.