Martin Kořenek a jeho 230 bytů. Může z nuly na 650 milionů korun v majetku vystřelit opravdu každý?

Před jedenácti lety přišel o dobře placené místo v korporaci. První byt koupil za 300 tisíc korun úspor, spíš jako pokus. Dnes má Martin Kořenek podle vlastních slov 230 bytů v hodnotě přes 650 milionů korun a patří k největším soukromým majitelům nájemních bytů v Česku. Hodnota jeho portfolia podle Peníze.cz jen za poslední rok vzrostla o zhruba 150 milionů a správou údajně tráví tři hodiny měsíčně. Svůj postup zároveň prodává na workshopech. Slibují, že se rentiérem může stát i jejich účastník. Příběh je to působivý. Kdo se ho ale rozhodne zopakovat, měl by vědět, za jakých podmínek vznikl a co v reklamě chybí.

Model: dluh, dluh a zase dluh

Kořenek nakupuje hlavně v menších městech zhruba s deseti tisíci obyvateli, kde jsou byty levnější než v Praze nebo Brně. Prvních zhruba tři roky po roce 2015 kupoval bez úvěrů. Pak přišel na sílu finanční páky a jeho strategie se otočila:

• Stoprocentní financování: byty kupoval na úvěr pokrývající celou cenu a smířil se s vyšší sazbou. U posledních nákupů podle Peníze.cz nevložil žádné vlastní peníze.
• Odkládání jistiny: často roky platí bance jen úroky. Když se blíží začátek splácení, převede úvěr do jiné banky a jako zástavu použije vyšší hodnotu bytů.
• Nikdy neprodávat: „Než bych prodal, radši bych si nafackoval," zní titulek jednoho z jeho rozhovorů. Peníze z portfolia chce vytahovat dalšími úvěry proti rostoucí hodnotě, ne prodejem.
• Chuť po dalším dluhu: v podcastu Seznam Zpráv při 15 hypotékách prohlásil, že chce víc dluhu. Splácet levný dluh předčasně je podle něj „střelba do vlastních končetin".

Dnes podle svých slov dluží bankám zhruba 40 % hodnoty bytů, a to považuje za umírněné. Kritiku bere s nadhledem: „Jedenáct let kontinuálně slyším, jaké dělám blbosti, a kontinuálně už jsem na 650 milionech."

Workshop za třicet tisíc

Know-how Kořenek prodává. Odpolední workshop „Principy nekonečného portfolia" stojí 3 890 Kč, celodenní „Investorský workshop" pro padesát lidí 29 900 Kč bez DPH (s DPH přes 36 tisíc), partner má slevu 50 %. Nabízí také roční podporu, individuální konzultace a služby vyhledání nebo prodeje investičního bytu. Web slibuje „kompletní know-how jak investovat do nájemních bytů jako profesionál (za jediný den)" i „konkrétní kroky jak získat financování (i když vám dnes banky říkají ‚ne')". U kratšího workshopu stojí: „Ukážu vám, jak se i z vás může stát do pár měsíců či let rentiér s pasivním příjmem." Prezentace uvádí průměrný roční výnos 106 % za deset let.

Pro férovost: drobným písmem web upozorňuje, že „výsledky Martina Kořenka ani jeho klientů nejsou typické a nepředstavují záruku Vašich výsledků". Sám Kořenek v rozhovoru pro Peníze.cz tvrdí, že není „padesátkrát chytřejší" než investor s pěti byty: „Vím jenom o 20 procent víc." A v podcastu dodal: „Není cílem to odsprintovat a zadlužit se až na krev." Hlavní sdělení marketingu, že stejnou cestou může jít každý, ale drobné písmo nevyvažuje.

Problém 1: Začínal v jiném světě

Kořenek začal kupovat v roce 2015 a pákou naplno od roku 2018. To bylo v době nejlevnějších hypoték v historii, kdy se sazby pohybovaly kolem 2 % a byty v menších městech stály zlomek dnešních cen. Ceny bytů se od té doby v Česku víc než zdvojnásobily. Kdo nakupoval s maximální pákou na začátku tohoto boomu, zbohatl hlavně proto, že trh rostl. Dnes jsou nabídkové sazby hypoték kolem 5,8 % a ceny na historických maximech. Recept, který fungoval v letech 2015–2021, nemusí fungovat v roce 2026.

Je to i učebnicová ukázka chyby přeživších. O investorech, kteří s pákou nakupovali v letech 2007–2008 a pak museli prodávat se ztrátou, workshopy nikdo nepořádá.

Problém 2: Banky už stoprocentní hypotéky nedají

Od 1. dubna 2026 platí nová pravidla ČNB: úvěr na investiční byt smí krýt nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti a celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu. Podle ředitele Gepard Finance Tomáše Rusňáka si investor mohl dosud půjčit zhruba 13 až 14 milionů, nově to bude sedm. Sám Kořenek čeká, že ho pravidla zasáhnou, i když nezastaví. Nejvíc dopadnou na menší investory se třemi nebo čtyřmi byty, tedy přesně na typického absolventa workshopu. Kdo chce dnes začít, musí ke každému bytu přinést nejméně 30 % vlastních peněz.

Problém 3: Bez růstu cen se to neposkládá

Model stojí na tom, že byty zdražují. Jen tak jde odkládat jistinu, přenášet úvěry mezi bankami a půjčovat si proti vyšší hodnotě. Peníze.cz navíc uvádějí, že část vypůjčených peněz Kořenek používá na pokrytí cash flow. Podívejme se, jak vychází typický byt pro začátečníka podle dnešních pravidel:

Modelový byt tedy po splátce sám sebe neuživí, a to ještě bez daně z příjmů a bez větší opravy. Investor vydělá jen tehdy, když byt zdraží. Pokud by platil jen úroky, vyšel by zhruba s plusem 17 tisíc ročně, jenže dluh by se nezmenšoval. Celá strategie je tak sázka na to, že ceny porostou dál. Rusňák to v podcastu řekl otevřeně: „Tady v České republice neznáme šok z pádu cen nemovitostí."

Problém 4: Co když ceny klesnou

Páka funguje oběma směry. Při 70% úvěru stačí pokles cen o 30 % a investor má dluh vyšší než hodnotu bytu. Banky mohou chtít dozajištění. Kořenek si nemyslí, že by se to dělo hromadně: „Banka nechce dostat dvě třetiny klientů pod tlak." Velký investor s 650 miliony a 40 % dluhu má ale úplně jinou rezervu než začátečník s pěti byty na hraně bonity. A refinancování, na kterém model stojí, funguje jen dokud banky chtějí půjčovat. Stačí změna metodiky. Kořenek sám uvedl, že změna u jedné banky ho může posunout o 100 milionů dopředu. Funguje to ale i naopak.

Problém 5: Menší města, menší jistota

Levné byty v desetitisícových městech mají háček. Prodávají se pomaleji, poptávka po nájmu závisí na jednom nebo dvou zaměstnavatelích a řada menších měst stárne a vylidňuje se. Kořenek tvrdí, že byt pronajme v průměru do 25 dnů a problémových nájemníků jsou asi 2 %. Za tím ale stojí zaměstnanci, kteří řeší předávky a opravy. Oněch „tři hodiny měsíčně" platí pro majitele, který si celý provoz platí.

Problém 6: Papírové bohatství a nová daň

„Růst o 150 milionů ročně" je přecenění, ne příjem na účtu. 106% roční výnos se počítá z vlastního kapitálu včetně nerealizovaného zhodnocení, a čím vyšší páka, tím vyšší číslo. Peníze z takového majetku jde dostat jen prodejem (ten Kořenek odmítá) nebo dalším dluhem. K tomu přichází politické riziko. Ministerstvo financí chystá vyšší zdanění investičních bytů, zaměřené právě na majitele více nemovitostí. A ČNB investiční hypotéky dlouhodobě vnímá jako šedou zónu, kterou chce omezovat.

Je to cesta pro každého?

Ne. Kořenek je nejspíš schopný a pracovitý investor, který se trefil do nejlepšího desetiletí pro páku na českém realitním trhu a měl odvahu jít do dluhu, kdy to jiní nedělali. To mu nelze upřít. Zopakovat jeho cestu dnes ale znamená vstupovat s dražšími penězi, přísnějšími pravidly a s cenami na maximu. Model, který vydělává hlavně na růstu cen, předpokládá, že růst bude pokračovat.

• Kdo chce do nájemního bydlení investovat, měl by počítat s vlastním kapitálem 30 % a víc, s rezervou na neobsazenost a opravy a s tím, že cash flow může být roky záporné.
• Nejdůležitější test: vydržíte splácet, když nájemník odejde, sazby vzrostou a ceny rok dva neporostou?
• Workshop za 36 tisíc může dát užitečné know-how, kalkulačky a kontakty. Nekoupí ale trh z roku 2015.

Kořenek sám říká, že jeho výsledky nejsou typické. To je ta nejpravdivější věta z celé jeho prezentace.

Zdroje: Peníze.cz, Seznam Zprávy, Seznam Zprávy (Ve vatě), Deník.cz, korenekmartin.cz, martinkorenek.cz. Modelový výpočet je orientační, nejde o investiční doporučení.