Daň z bytu v Praze 250 tisíc korun ročně? Vypráská Schillerová investory jako v Nizozemsku?

Majitel nového bytu 2+kk v Praze zaplatí letos na dani z nemovitosti zhruba dva tisíce korun. Kdyby stejný byt vlastnil jako investici v Nizozemsku, zaplatil by kolem 250 tisíc korun. Každý rok. To není překlep, rozdíl je zhruba stonásobný. Ministryně financí Alena Schillerová teď hledá peníze do rozpočtu a zmiňuje vyšší zdanění investičních bytů. Majitelé více bytů se proto ptají, jestli je nečeká něco podobného jako v Nizozemsku, kde vysoké daně v posledních letech vyhnaly ze země desítky tisíc soukromých pronajímatelů. Nejspíš ne. Debata o tom, že Česko daní nemovitosti mimořádně málo, se ale už nezastaví.

Kolik platíme dnes

Česká daň z nemovitosti se nepočítá z ceny bytu, ale z jeho plochy. U bytu se podlahová plocha vynásobí koeficientem 1,22, pak sazbou 3,50 Kč za metr čtvereční (po zvýšení v roce 2024), koeficientem podle velikosti obce (Praha 4,5) a místním koeficientem, který si určuje obec (v Praze obvykle 1 až 2). Pro byt o 70 metrech čtverečních v Praze to dělá:

70 m² × 1,22 × 3,50 Kč × 4,5 = zhruba 1 350 Kč, s místním koeficientem až kolem 2 700 Kč ročně.

Přitom takový byt dnes stojí kolem 12,8 milionu korun. Nové byty se v Praze podle Deloitte nabízejí v průměru za 182 700 Kč za metr čtvereční. Efektivní sazba tedy vychází na zhruba 0,01 až 0,02 % hodnoty bytu ročně. Protože se daň odvíjí od metrů, a ne od ceny, nemění se ani tehdy, když byty zdražují. Penthouse na Vinohradech a stejně velký byt na sídlišti na okraji Prahy platí prakticky totéž.

„V mezinárodním srovnání patří pravidelné zdanění nemovitostí v Česku mezi nejnižší ve vyspělých zemích,“ píší Hospodářské noviny. Zvýšit ho Česku dlouhodobě doporučují OECD, Mezinárodní měnový fond i Evropská komise. Důvod je jednoduchý: daň z nemovitosti patří mezi daně, které nejméně brzdí ekonomiku, protože byt nikdo nepřestěhuje do daňového ráje.

Nizozemsko: daň z majetku, ne z metrů

Nizozemsko na to jde úplně jinak. Obecní daň z nemovitosti (OZB) je tam také nízká, v řádu desetin promile hodnoty. Investiční nemovitosti ale stát daní hlavně přes takzvaný Box 3, tedy daň z majetku. Od roku 2023 do něj spadají i pronajímané byty.

Princip je jednoduchý a pro majitele bytů tvrdý. Stát předpokládá, že investiční majetek každý rok vynese „fiktivní“ výnos, pro letošek 6 procent hodnoty, a ten zdaní sazbou 36 procent. Prvních 59 357 eur majetku na osobu je osvobozeno. Efektivně tak investor odvádí asi 2,16 % hodnoty bytu ročně, ať byt pronajímá, nebo nechává prázdný, a bez ohledu na to, kolik mu skutečně vynese.

Výpočet je zjednodušený: počítá s bytem bez hypotéky a v plné tržní hodnotě. Dluhy základ daně snižují a u bytů s regulovaným nájmem se hodnota pro daň krátí. Řádově ale platí, že nizozemský investor zaplatí za jeden průměrný pražský byt čtvrt milionu korun ročně. Při hrubém nájemném kolem 30 tisíc měsíčně by mu daň spolkla zhruba dvě třetiny příjmu z nájmu. A nájem v Nizozemsku navíc často omezuje regulace.

Fiktivní výnos se ukázal jako právně problematický. Nejvyšší soud v roce 2021 rozhodl, že danit lidem výnos, kterého nedosáhli, porušuje jejich vlastnická práva. Od té doby mohou poplatníci doložit nižší skutečný výnos. Do skutečného výnosu se ale počítá i nerealizovaný růst ceny bytu, takže v době rostoucích cen to majitelům moc nepomůže. Nový systém, který má danit jen skutečné výnosy, chce Nizozemsko spustit od roku 2028.

Co to udělalo s nizozemským trhem

Nizozemsko je dnes učebnicovým příkladem, co se stane, když stát soukromé pronajímatele „vypráská“. Kombinace Boxu 3, vysoké daně z převodu u investičních bytů a zákona o dostupném nájemném, který od července 2024 zastropoval nájmy u většiny středně drahých bytů, vedla k masovému výprodeji.

Investoři začali své byty prodávat, takzvaně „uitponden“. Podle analýzy společnosti Dynamis zmizelo jen v roce 2025 z nájemního trhu přes 42 tisíc bytů, o 14 procent víc než rok předtím. Nabídka bytů k pronájmu byla podle Capital Value loni o víc než třetinu nižší než v roce 2023. Banka ABN AMRO čeká, že soukromí pronajímatelé do roku 2028 nebudou investovat vůbec a budou dál prodávat.

Část bytů koupili ti, kdo předtím jen pronajímali, a dostali se tak k vlastnímu bydlení. Hledat nájem je ale v Nizozemsku stále těžší, zvlášť pro mladé lidi, studenty a cizince. Vláda proto chce od roku 2027 pravidla pro nájemné zmírnit, daňové úlevy zatím nechystá.

Kde jinde se platí vysoké daně z nemovitostí

Nizozemsko je extrém, ale zdaleka ne jediná země, kde majitel bytu platí ročně desítky až stovky tisíc korun. Pro srovnání jsme orientačně přepočítali, kolik by v jednotlivých zemích stál náš pražský byt za 12,8 milionu korun.

Čísla jsou orientační a platí pro jeden byt bez hypotéky. Skutečná daň závisí na konkrétním městě, úřední hodnotě nemovitosti, dluzích a dalším majetku majitele.

Spojené státy jsou nejbližší Nizozemsku. Daň z nemovitosti je tam hlavním příjmem obcí a škol a platí ji každý majitel podle odhadní hodnoty. V New Jersey, Illinois nebo Texasu se efektivní sazby pohybují kolem dvou procent ročně, takže dům za půl milionu dolarů stojí na dani kolem deseti tisíc dolarů ročně. Rozdíl proti Nizozemsku je v tom, že Američané vysokou daň platí i za vlastní bydlení, nejen za investiční byty.

Norsko a Švýcarsko daní celkový majetek. V Norsku se platí roční daň z čistého majetku kolem jednoho procenta. Vlastní bydlení se započítává jen čtvrtinou hodnoty, druhý byt ale plnou hodnotou. Švýcarsko má kantonální daň z majetku a k tomu dosud zdaňuje i fiktivní nájemné z vlastního bydlení. Jeho zrušení schválili voliči v referendu v září 2025.

Velká Británie vybírá na daních z nemovitostí podle srovnání společnosti Ryan nejvíc ze všech velkých ekonomik, zhruba 3,7 procenta HDP. Kromě council tax platí kupec dalšího bytu přirážku pět procentních bodů k dani z převodu. U dražších nemovitostí tak jen při koupi zaplatí přes deset procent ceny.

Francie má dvě vrstvy. Místní taxe foncière platí každý majitel a Paříž ji v roce 2023 zvedla z 13,5 na 20,5 procenta katastrální hodnoty nájmu. Druhou vrstvou je IFI, roční daň z čistého nemovitého majetku nad 1,3 milionu eur se sazbami od 0,5 do 1,5 procenta. Majitel čtyř pražských bytů v hodnotě 52 milionů korun by na IFI platil kolem 200 tisíc korun ročně. Jeho český protějšek zaplatí za stejné čtyři byty dohromady zhruba deset tisíc.

Singapur zase jasně odlišuje vlastní bydlení od investičního. Majitel, který v bytě bydlí, platí nízkou sazbu. U pronajímaných a dalších bytů se daň vyměřuje od 12 do 36 procent odhadovaného ročního nájemného, takže u dražších bytů spolkne až třetinu hrubého nájmu.

Co chystá Schillerová

Ministryně financí potřebuje peníze. Schodek rozpočtu na rok 2027 se blíží 390 miliardám korun a konsolidační balíček má přinést přes 20 miliard ročně, zhruba z poloviny z vyšších daní. Plošné zvýšení daně z nemovitosti ale Schillerová odmítá. Podle dostupných informací pracuje s variantou, že by se daň zvedala až nad určitou hranicí, například u majitelů více bytů. Výnos by na rozdíl od dnešní daně neputoval obcím, ale do státního rozpočtu. Konkrétní návrh zatím neexistuje. „Ministerstvo financí teprve promýšlí možné varianty,“ napsaly Hospodářské noviny. Nerozhodlo se ani o tom, jestli by hranici určoval počet bytů, jejich hodnota, nebo způsob využití.

Že by Schillerová investory „vypráskala“ po nizozemsku, je málo pravděpodobné. Vláda slibovala daně nezvyšovat a pravidelná daň z hodnoty bytu ve stovkách tisíc by znamenala revoluci. Česko navíc nemá cenové mapy, podle kterých by šlo spravedlivě danit hodnotu nemovitostí, a zavedení takového systému by trvalo roky. Realističtější je vyšší sazba nebo koeficient pro další byty v pořadí. I desetinásobek dnešní daně by přitom pro majitele pražského bytu znamenal „jen“ 13 až 27 tisíc korun ročně, tedy stále méně než ve Francii nebo Španělsku.

Kdo to zaplatí?

Ekonomové upozorňují, že vyšší daň z investičních bytů by v Praze, kde je bytů málo a nájmy vysoké, nejspíš zaplatili nájemníci, protože majitelé by ji přenesli do nájmů. Druhá strana namítá, že daň by prodražila držení prázdných bytů a zvýšila nabídku. Debatu dobře ilustruje výrok bývalého předsedy Pirátů Zdeňka Hřiba: „Kdo vlastní více bytů, než kolik má dětí, je spekulant a měl by být více zdaněn.“

Nizozemsko ukazuje obě strany. Vysoké zdanění opravdu přimělo investory prodávat a část bytů získali lidé pro vlastní bydlení. Zároveň ale rychle ubylo nájemních bytů a ti, kdo si koupi nemohou dovolit, hledají bydlení hůř než dřív. Pokud by Česko daň zvyšovalo, mělo by se z nizozemské zkušenosti poučit: měnit pravidla postupně a předvídatelně, ne skokově.

Pro investory do nemovitostí je v každém případě dobré vědět, jak výjimečné podmínky v Česku mají:

• Daň z nemovitosti je zlomek promile hodnoty bytu, v Nizozemsku přes 2 % ročně a v USA kolem 1 až 2 %.
• Daň z nabytí nemovitosti (4 %) Česko zrušilo v roce 2020. V Belgii, Nizozemsku nebo Británii platí investor při koupi bytu často osm až dvanáct procent ceny.
• Zisk z prodeje bytu je po splnění časového testu (10 let u bytů koupených od roku 2021) osvobozený.

Takové podmínky v Evropě skoro nikde nejsou. A protože OECD, MMF i Brusel tlačí na změnu a rozpočet potřebuje peníze, je otázka spíš kdy a jak, než zda. Kdo počítá výnos z investičního bytu na dvacet let dopředu, měl by do modelu zahrnout i vyšší daň z nemovitosti.

Zdroje: Hospodářské noviny, E15, E15 Finexpert, SRA (Box 3 2026), Accountancy van Morgen, Dynamis, Capital Value, ABN AMRO, Ryan (přes Property Industry Eye), Tout sur mes finances (IFI 2026), Forbes, Deloitte. Výpočty jsou orientační (kurz 24,31 Kč/€), nejde o investiční ani daňové doporučení.