Španělsko jde k volbám kvůli bydlení: nájmy za deset let skoro dvojnásobné, mladým nestačí celá výplata

Španělská politika se tento týden otočila kvůli jedinému tématu. Parlament ve čtvrtek 2. října odmítl dva vládní dekrety: první měl prodloužit ochranu zranitelných domácností před vystěhováním, regulovat nájmy a přinést daňové úlevy nájemníkům, pronajímatelům i lidem kupujícím první byt, druhý měl zavést automatické prodlužování nájemních smluv. Proti hlasovala mimo jiné konzervativní Lidová strana (PP) a katalánští separatisté z Junts. Premiér Pedro Sánchez v pondělí odpověděl vyhlášením předčasných voleb na 29. listopadu, ačkoli řádně se mělo volit až v létě 2027.

Rozhodnutí přišlo po týdnech protestů. Zapálila je zářijová televizní reportáž o vystěhování 87leté ženy s postižením z madridského bytu, ve kterém žila 70 let. Podle vlády se jen sobotní demonstrace v Madridu zúčastnilo přes 70 tisíc lidí, o víkendu protestovaly statisíce lidí zhruba v padesáti městech a odbory i aktivisté mluví o generální stávce.

Byty dražší než před bublinou, platy skoro stejné

Čísla vysvětlují, proč bydlení rozhoduje volby. Podle realitního portálu Idealista se nájmy za posledních deset let téměř zdvojnásobily a nabídkové ceny bytů vzrostly zhruba o 90 %. Index cen bytů statistického úřadu INE, který vychází ze skutečných transakcí, v prvním čtvrtletí 2026 meziročně vzrostl o 12,9 % a jen za tři měsíce o 3,5 %.

Průměrný nájem se pohybuje kolem 1 200 eur měsíčně. Pro mladé lidi je to nedosažitelné: podle dat citovaných magazínem Time by nájem bytu spolkl 98,7 % průměrného platu mladého Španěla. Není divu, že se Španělé od rodičů stěhují v průměru až kolem třicítky, výrazně později než na severu Evropy. Mzdy přitom za cenami bydlení zaostávají dlouhodobě — reálné výdělky rostou od začátku tisíciletí jen o desetiny procenta ročně.

Málo bytů, hodně lidí

Jádro problému je jednoduché: lidí přibývá rychleji než bytů. Španělsko má díky imigraci rekordních přes 49 milionů obyvatel a domácnosti se zmenšují, takže jich vzniká ještě víc. Stavebnictví se ale z krachu realitní bubliny v roce 2008 nikdy nevzpamatovalo. Na vrcholu boomu se v zemi dokončovalo přes 600 tisíc bytů ročně, v posledních letech jen kolem 100 tisíc. Nových domácností vzniká ve většině provincií víc, než se staví bytů, a za roky 2021 až 2025 se tak podle odhadů nahromadil schodek zhruba 750 tisíc bytů.

Nabídku dál zužují tři věci. Zaprvé turistické pronájmy: v oblíbených městech a na pobřeží se byty místo dlouhodobým nájemníkům pronajímají turistům na noci. Zadruhé zahraniční kupci, kteří na pobřeží a v Madridu soutěží s místními o stejné byty — často s vyššími příjmy. A zatřetí chybí sociální bydlení: obecní a sociální nájemní byty tvoří ve Španělsku jen zlomek bytového fondu, hluboko pod průměrem Evropské unie.

• Jinými slovy: Španělsko nemá problém s levnými úvěry jako v roce 2007, ale s nedostatkem střech nad hlavou. To je horší zpráva pro nájemníky — ale paradoxně lepší pro stabilitu bank.

Je to nová bublina?

Banka Španělska v květnu uvedla, že bublinu podobnou té z roku 2008 nevidí. Po očištění o inflaci jsou ceny bytů v celostátním průměru stále zhruba 15 % pod vrcholem z roku 2008. Nadhodnocení oproti dlouhodobé rovnováze centrální banka odhadovala na konci roku 2024 na 1,1 až 8,5 %, ukazatel Evropské centrální banky ale vycházel výrazně výš, kolem 14 %.

Zásadní rozdíl proti minulé bublině je ve financování. Tehdy banky půjčovaly i přes sto procent hodnoty nemovitosti a hypotéky měly pohyblivou sazbu. Dnes převládají fixace, banky půjčují opatrněji a velká část nákupů v turistických oblastech probíhá bez hypotéky. Úvěrů ale přibývá: v březnu bylo uzavřeno 46 661 hypoték na byty, o 9 % víc než před rokem, s průměrnou výší 174 tisíc eur a průměrnou sazbou 2,84 %. Dvanáctiměsíční Euribor, od kterého se španělské hypotéky odvíjejí, se v květnu držel kolem 2,8 %.

Krize je tedy především krizí dostupnosti, nikoli dluhu. Byty nejsou drahé proto, že by je lidé kupovali na dluh nad poměry, ale proto, že jich je málo a platy nestačí. Řešení je proto pomalé — byty se nepostaví za jedno volební období.

Co vláda zkoušela a proč to nestačí

Sánchezova vláda už v roce 2023 prosadila zákon o bydlení, který regionům umožňuje zastropovat nájmy v takzvaných napjatých oblastech. Loni zrušila „zlatá víza" pro cizince kupující nemovitosti, navrhla až stoprocentní daň pro kupce ze zemí mimo EU a zpřísnila pravidla pro turistické pronájmy — platforma Airbnb musela stáhnout desítky tisíc nabídek a Barcelona chce do roku 2028 zrušit všechny licence pro turistické byty.

Kritici, včetně Lidové strany a Junts, namítají, že regulace léčí příznaky a zhoršuje příčinu: majitelé při stropech na nájmy a silné ochraně nájemníků byty z trhu stahují nebo je prodávají. Podle odhadu platformy Urbanitae se nabídka nájemních bytů letos zmenší o dalších zhruba 23 tisíc. Podle nich je jedinou skutečnou cestou víc stavební půdy, rychlejší povolování a nižší daně na výstavbu.

Volby 29. listopadu: co je ve hře

Sánchez sází na to, že bydlení je téma, na kterém může levice mobilizovat voliče, a že vinu za odmítnuté dekrety přičtou opozici. Průzkumy jsou ale proti němu. Podle zářijových dat vede Lidová strana s 34 %, Sánchezovi socialisté (PSOE) mají 26 %, radikálně pravicový Vox 18 % a levicový Sumar 5 %. Lídr PP naznačil, že je ochoten vládnout s Voxem; ten prosazuje deregulaci, „národní přednost" při přidělování bydlení a tvrdší imigrační politiku.

Volby jsou tak zároveň referendem o tom, jak krizi řešit. Levice chce regulovat nájmy a stavět veřejné byty, pravice uvolnit výstavbu a omezit zásahy do trhu. Pravda je, že žádná ze stran nemá rychlé řešení: i kdyby se výstavba zdvojnásobila, schodek tří čtvrtí milionu bytů se zaplní až za řadu let.

Co to znamená pro investory

Pro finanční trhy je Španělsko v Evropě spíš příběhem úspěchu. Patří v posledních letech k nejrychleji rostoucím velkým ekonomikám eurozóny a na rozdíl od Francie si investoři nedělají velké starosti s jeho dluhem. Madridský index IBEX 35 v pondělí, v den vyhlášení voleb, přidal 1,1 %. Volby proto trhy vnímají spíš jako politické než finanční riziko.

Citlivé jsou ale konkrétní obory. Banky profitují z rostoucího počtu hypoték, ale nesou riziko nových zásahů, například daní nebo povinností vůči dlužníkům. Developeři a stavební firmy by mohli získat, pokud nová vláda uvolní půdu a povolování. Majitelé nájemních bytů a provozovatelé turistických pronájmů naopak čelí riziku dalších regulací, pokud by se k moci vrátila levice. Do 29. listopadu proto bude bydlení hlavním tématem, které rozhodne nejen o vládě, ale i o tom, kam poputují peníze investorů na španělském realitním trhu.

Zdroje: Time, Al Jazeera, The National, CNBC, UPI, Global Property Guide (INE), Urbanitae, Bravos Estate (Banka Španělska), Benahavis Collection (Euribor), EO Mobility (nájmy). Data jsou orientační ke dni vydání, nejde o investiční doporučení.