Berlín chce vyvlastnit 160 tisíc bytů. Zasáhne to i firmu působící v Česku

Berlín se chystá k jednomu z největších zásahů do trhu s nájemním bydlením v moderních dějinách Evropy. Sociální demokraté, Zelení a Levice, kteří po zářijových volbách skládají novou městskou vládu, podpořili dokument, který počítá s vyvlastněním bytů velkých soukromých pronajímatelů. Týkat by se to mělo zhruba 160 tisíc bytů. Mezi zasaženými je i Heimstaden, největší pronajímatel v Česku.

Od referenda k zákonu

Myšlenka není nová. V září 2021 podpořilo v berlínském referendu iniciativu Deutsche Wohnen & Co. enteignen (Vyvlastněte Deutsche Wohnen a spol.) zhruba 59 procent voličů. Referendum ale nebylo závazné a tehdejší vedení města ho uložilo k ledu. Odborná komise v roce 2023 dospěla k závěru, že vyvlastnění je podle článku 15 německé ústavy, který umožňuje převést půdu do veřejného vlastnictví za odškodnění, právně možné.

Nový plán je mírnější než požadavek iniciativy. Ta chtěla vyvlastnit firmy s více než třemi tisíci byty, nová koalice hranici posouvá na deset tisíc. Zákon o převodu bytů do veřejného vlastnictví chce podle deníku FAZ předložit do poloviny roku 2028.

Koho se to týká

• Vonovia: největší německý pronajímatel a hlavní cíl. V Berlíně vlastnila na konci roku 2025 téměř 140 tisíc bytů, včetně bytů převzaté Deutsche Wohnen. Její akcie po zprávě klesly o 2,6 procenta.
• Heimstaden: švédská skupina, která v Berlíně koupila tisíce bytů hlavně od Akeliusu. V Česku vlastní téměř 42 tisíc nájemních bytů, většinu na Ostravsku, a je tu největším soukromým pronajímatelem.
• Adler a Covivio: další velcí vlastníci berlínských bytů, kteří by spadli pod hranici.

Spor o peníze

Jádrem sporu je odškodnění. Koalice chce vyplatit nejvýš 16 miliard eur. Berlínský účetní dvůr ale v roce 2024 spočítal, že odškodnění v tržní hodnotě by mohlo dosáhnout až 40 miliard eur. Město, které je už dnes zadlužené, takovou částku nemá. Kritici proto upozorňují, že berlínské byty by ve skutečnosti přešly do veřejného vlastnictví za zlomek ceny, což by vlastníci napadli u soudů.

Vonovia plány označuje za protiústavní. Proti je i berlínská senátorka pro hospodářství Franziska Giffeyová ze sociální demokracie, podle níž je částka nereálná a město čekají roky soudních sporů. Spolková vláda zároveň připravuje zákon, který by vyvlastňování na úrovni měst zablokoval. Berlín by tak mohl narazit i na federální úrovni.

Proč to sledovat i v Česku

Berlín má podobný problém jako Praha: nájmy rostou rychleji než mzdy a nových bytů se staví málo. Už v roce 2020 zkusil nájmy zmrazit takzvaným Mietendeckelem, který ale o rok později zrušil německý ústavní soud. Výsledkem bylo, že část vlastníků byty místo pronájmu prodala a nabídka se ještě zúžila.

• Pro nájemníky: vyvlastnění samo nepostaví ani jeden nový byt. Ekonomové se shodují, že bez nové výstavby se nájmy dlouhodobě nesníží.
• Pro investory: regulatorní riziko je u nájemního bydlení skutečné. Akcie rezidenčních firem v Německu se obchodují se slevou právě kvůli obavám z politických zásahů.
• Pro Heimstaden v Česku: berlínský spor může tlačit skupinu k šetření a prodejům i jinde. Firma už v posledních letech prodala část bytů na Ostravsku obcím a krajům.

Berlín se tak stává zkušební laboratoří. Pokud vyvlastnění projde, bude to inspirace pro další města, kde nájmy rostou. Pokud skončí u soudů, ukáže, kde jsou limity politiky v boji s drahým bydlením.

Zdroje: Hospodářské noviny, FAZ, Investing.com, MarketScreener, Wikipedia, Newstream. Nejde o investiční doporučení.