Ceny bytů v Praze už padají. Prodávající to zatím nechtějí chápat, říká makléřka

Pražský realitní trh se podle makléřů láme. Zatímco statistiky ještě hlásí meziroční zdražování, v každodenním prodeji je situace jiná: byty visí v nabídce déle, kupci smlouvají a prodávající musí slevovat. „Vrcholu jsme dosáhli někdy na přelomu let 2025 a 2026. Od té doby se nálada na trhu postupně otáčí,“ říká makléřka Pavla Sillmen z realitní kanceláře Snadnobydlet.cz.

Poslední vlna, kterou spustila ČNB

Pokles ceny ještě na jaře oddálil nečekaný impulz. Česká národní banka doporučila bankám, aby od 1. dubna 2026 zpřísnily podmínky u investičních hypoték, tedy úvěrů na třetí a další byt nebo na byt k pronájmu. Investoři museli nově mít nejméně 30 procent vlastních peněz a celkový dluh nesměl přesáhnout sedminásobek ročního příjmu. Mnozí proto spěchali, aby si hypotéku stihli sjednat ještě za starých pravidel.

„Ceny pak ještě držela masivní vlna hypoték v důsledku zpřísnění ČNB od dubna. Lidé chtěli stihnout nakoupit, dokud to šlo, a to trh na pár měsíců podrželo,“ popisuje Pavla Sillmen. Data to potvrzují. Objem nově poskytnutých hypoték včetně navýšení v dubnu vyvrcholil na zhruba 45 miliardách korun, v posledních měsících ale spadl na 25 miliard, tedy o 44 procent.

Po vyčerpání této vlny přišly dražší hypotéky. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla od března téměř o procentní bod na 5,79 procenta a u desetiletých fixací přesáhla 6 procent. ČNB navíc zvažuje v listopadu zvýšit základní sazbu. Kupujících s dostatečnou bonitou ubývá.

Trh klesá, prodávající to nevidí

„Potom ale trh začal padat, jenže lidé pořád chtějí prodávat za vysoké ceny,“ říká makléřka. Prodávající podle ní mají v hlavě ceny z vrcholu a sousedovy prodeje z loňského roku, které už neodpovídají dnešní realitě.

Že se trh obrací, ukazuje i nabídka. Podle analýzy RE/MAX bylo ve třetím čtvrtletí v celém Česku v inzerci 24,8 tisíce bytů, o 14 procent víc než před rokem, a u více než třetiny z nich majitelé snižovali cenu. V Praze je na trhu podle developerů rekordních 7 200 nových bytů, nejvíc za poslední desetiletí.

Oficiální statistiky zatím obrat nezachycují. Podle analýzy Bezrealitky.cz stály starší byty v Praze ve třetím čtvrtletí v průměru 163 tisíc korun za metr čtvereční, meziročně o 6 procent víc. Růst ale zpomaluje, ještě ve druhém čtvrtletí byl kolem 9 procent. Statistiky navíc sledují hlavně uzavřené obchody a ty se obracejí s několikaměsíčním zpožděním. Byty, které se neprodají, nebo se prodají až po výrazné slevě, se v průměrech projeví až později.

Největší problém: paneláky před rekonstrukcí

Nejvíc je změna vidět u starších panelových bytů v původním stavu. „Problém je hlavně u panelákových bytů, které jsou před rekonstrukcí. Kupující musí počítat s nákladnou rekonstrukcí a už si spočítají, že se jim to zkrátka nevyplatí,“ vysvětluje Pavla Sillmen.

Rekonstrukce bytu v paneláku se dnes běžně počítá ve stovkách tisíc korun, s novým jádrem, rozvody a kuchyní se může dostat i přes milion. Když k tomu kupující připočte dražší hypotéku, vychází mu měsíční náklady, za které by mohl splácet novější byt bez starostí. „Tam jsou představy prodávajících běžně o 20 procent vyšší, než je trh,“ dodává makléřka.

Na tento typ bytů přitom tlačí víc faktorů najednou. Kupce odrazují i stárnoucí domy, rostoucí fondy oprav a nejistota, jaké investice dům čekají. Velké panelové byty navíc často kupovali investoři na pronájem, kterým se při dnešních cenách a sazbách přestává vyplácet je držet. Hrubý výnos z pronájmu klesl v Praze pod 4 procenta, tedy pod úrok na spořicích účtech.

Zlevňují i novější byty, developeři zatím drží

Ochlazení se ale netýká jen paneláků. „Hůře se prodávají i novější byty, kde ceny oproti vrcholu poklesly zhruba o 10 procent,“ říká Pavla Sillmen. Jde o byty z posledních let na sekundárním trhu, které konkurují novostavbám i starším bytům a kde kupci nově smlouvají mnohem tvrději než před rokem.

Výjimkou jsou zatím novostavby. „To zatím neplatí o novostavbách, kde developeři ceny drží, byť už moc nezdražují. Je ale potřeba se podívat na to, že se jim prodeje výrazně zpomalily,“ upozorňuje makléřka.

Čísla jí dávají za pravdu. Podle analýzy společností Central Group, Skanska Residential a Trigema se v Praze ve třetím čtvrtletí prodalo 1 600 nových bytů, o 6 procent méně než před rokem, data BuiltMind ukazují pokles až o 17 procent. Developeři přitom ceníky zatím nesnižují. Raději nabízejí bonusy, příspěvky na hypotéku nebo vybavení zdarma, které se v průměrných cenách neprojeví. V Praze je přitom rozestavěno přes 23 tisíc bytů a ty budou během dvou až tří let postupně přicházet na trh.

Co to znamená pro prodávající a kupující

Pro prodávající je hlavní zpráva jednoduchá: cena z inzerátu souseda ani cena z loňského roku už neplatí. Kdo nasadí cenu nad trh, riskuje, že byt bude v nabídce měsíce a nakonec ho stejně prodá se slevou, často nižší, než kdyby začal reálně. Dlouho inzerovaný byt navíc kupce odrazuje, protože vzbuzuje podezření, že s ním něco není v pořádku.

Pro kupující se po letech otevírá prostor k vyjednávání, hlavně u starších bytů a bytů před rekonstrukcí. Vyplatí se znát skutečné prodejní ceny v okolí, nejen nabídkové, a počítat s rezervou na rekonstrukci i s tím, že sazby hypoték ještě mohou vzrůst.

Plošný propad cen v Praze, jaký by si někteří kupci přáli, ale většina analytiků nečeká. Bytů je v metropoli dlouhodobě nedostatek a mzdy rostou o více než 6 procent ročně. Spíš půjde o delší období, kdy se ceny budou pomalu přizpůsobovat dražším hypotékám a o tom, za kolik se byt prodá, rozhodne hlavně jeho stav a lokalita.

Zdroje: Snadnobydlet.cz, ČNB, Swiss Life Hypoindex, RE/MAX, Bezrealitky.cz, Central Group, Skanska Residential, Trigema, BuiltMind. Nejde o investiční doporučení.