Jak dopadly investiční byty v Dubaji? Není to vůbec dobré, spálily se tisíce Čechů
Ještě loni byla Dubaj vysněnou destinací českých investorů s výnosy až 10 procent. Pak přišly íránské rakety, prázdné hotely a zamrzlý trh. Byty v oblíbených investičních lokalitách zlevnily až o pětinu, nájmy klesají a v příštím roce na trh dorazí rekordní vlna nových bytů. Kdo kupoval na vrcholu, má problém.
Dubaj byla v posledních letech pro české investory synonymem snadného zisku. Influenceři na sociálních sítích lákali na studia za pět milionů korun, nulové daně a nájemní výnosy 8 až 10 procent ročně. Trh tomu odpovídal. V roce 2025 se v Dubaji podle katastrálního úřadu Dubai Land Department prodalo přes 270 tisíc nemovitostí za 917 miliard dirhamů, tedy zhruba 250 miliard dolarů, ve městě se zhruba čtyřmi miliony obyvatel. Denně se prodalo kolem 600 bytů a ceny vzrostly v letech 2022 až 2025 zhruba o 60 procent.
Češi u toho nechyběli. Kupovali hlavně nejmenší studia a byty s jednou ložnicí, často ještě ve fázi projektu na splátky. Přesné číslo nikdo nevede, ale jen jedna česká zprostředkovatelská firma loni podle svých údajů prodala v Emirátech nemovitosti za více než 1,3 miliardy korun, převážně českým klientům. Největší horečka přišla těsně před tím, než se všechno otočilo.
Rakety nad Palmou
Zlom přišel 28. února. Po amerických a izraelských úderech na Írán zaútočil Teherán na státy Perského zálivu. Střely dopadly i na umělý ostrov Palm Jumeirah, evakuoval se mrakodrap Burdž Chalífa, letiště zavřela a turisté uvízli ve městě. „Pro Spojené arabské emiráty to představuje obrovský reputační problém,“ řekl tehdy ekonom Štěpán Křeček z BH Securities. Obraz Dubaje jako bezpečného přístavu pro peníze z celého světa dostal vážnou trhlinu.
Následky byly okamžité. Akcie dubajských developerů spadly přes noc o více než 20 procent. Počet podepsaných kupních smluv se v prvních dvou březnových týdnech propadl o 75 procent. Zájem o krátkodobé i dlouhodobé pronájmy klesl o více než polovinu. Obsazenost hotelů v polovině března spadla na pouhých 16 procent, zatímco obvykle se pohybuje kolem 90 procent. Rizikové přirážky u dluhopisů dubajských realitních firem podle agentury Bloomberg prudce vyskočily a hotely i restaurace začaly propouštět.
„Někteří nám přestali zvedat telefon, jiní se rozhodli investice dočasně odložit,“ popsala chování klientů Jana Zapletalová z realitní kanceláře haus & haus.
Ceny padají tam, kde kupovali investoři
Propad cen nejvíc zasáhl právě lokality a typy bytů, které skupovali zahraniční investoři včetně Čechů. Podle dat Property Monitor zlevnily byty v Dubaji mezi lednem a květnem o 9,7 procenta, v oblasti Business Bay až o 22 procent. Podle CBRE ve druhém čtvrtletí klesly ceny bytů na Palm Jumeirah mezičtvrtletně o 9 procent a v Business Bay a Downtownu zhruba o 7 procent. Index ValuStrat ve třetím čtvrtletí poprvé od pandemie meziročně klesl, a to o 4,5 procenta.
| Ukazatel | Změna |
|---|---|
| Byty v Business Bay, leden–květen 2026 (Property Monitor) | −22 % |
| Byty v Dubaji, leden–květen 2026 (Property Monitor) | −9,7 % |
| Byty na Palm Jumeirah, 2. čtvrtletí mezičtvrtletně (CBRE) | −9 % |
| Index ValuStrat, 3. čtvrtletí meziročně | −4,5 % |
| Podepsané kupní smlouvy, první polovina března | −75 % |
| Akcie developerů po útocích | přes −20 % |
| Nájemné (začátek roku) | −9 % |
| Obsazenost hotelů v polovině března | 16 % (obvykle 90 %) |
Oficiální indexy přitom realitu spíše zlehčují. Do statistik se dostávají hlavně obchody, které se uzavřely, a mnoho z nich bylo dojednáno ještě před válkou. Kdo chce prodávat dnes, musí podle analytiků počítat se slevou až 30 procent. U některých luxusních nemovitostí na Palmě nabízeli majitelé snížení ceny až o polovinu. Podle serveru AGBI snížila v květnu požadovanou cenu zhruba desetina prodávajících, někteří o 10 až 50 procent.
Turisté se nevrátili, nájmy klesají
Pro investory do bytů na krátkodobý pronájem je klíčový turismus. Ten se od březnového dna zotavuje, ale na úroveň před válkou se zdaleka nevrátil. V srpnu byla obsazenost hotelů 66 procent, což odpovídá zhruba 89 procentům loňské úrovně, a za první pololetí jen 56 procent. Průměrná cena pokoje klesla o 7 procent. Letiště Dubai International hlásilo kvůli uzavřenému vzdušnému prostoru výrazný pokles cestujících a celoroční obsazenost hotelů zůstane podle prognóz pod rekordním rokem 2025.
Pro majitele bytů to znamená méně hostů, nižší ceny za noc a vyšší konkurenci. Do pronájmů se navíc promítá propouštění v hotelnictví a službách, protože nájemníky v Dubaji tvoří hlavně zahraniční pracovníci. Počet obnovených nájemních smluv klesl už na začátku roku o 15 procent a nájemné o 9 procent. Slibovaných 8 až 10 procent výnosu bylo i v dobrých časech spíše marketingem. Po odečtení poplatků za správu, servisních poplatků budovy a období bez nájemníka zůstávalo investorům výrazně méně.
Nejhorší může teprve přijít
Problémy začaly už před válkou. Ratingová agentura Fitch varovala v květnu 2025 před korekcí cen až o 15 procent kvůli rychle rostoucí nabídce. Válka tento vývoj jen urychlila. A další rána přijde ze strany nabídky. Podle Morgan's International Realty má v roce 2027 na trh dorazit přes 70 tisíc nových bytů a domů, téměř dvojnásobek pětiletého průměru. Nejvíc se jich staví právě v oblastech oblíbených u investorů, jako je Jumeirah Village Circle, Business Bay nebo Dubai South.
Pesimistické scénáře počítají s dalším poklesem cen ve středním segmentu o 10 až 15 procent, pokud se dokončí většina plánovaných bytů, konflikt se znovu rozhoří nebo cena ropy spadne. Realitní makléř a investor Tomáš Kučera připomíná, že dubajský trh už několikrát tvrdě spadl. Po finanční krizi v roce 2008 ceny klesly o 40 až 50 procent, kolem roku 2019 v některých segmentech o 25 až 30 procent kvůli přebytku bytů a v roce 2020 kvůli covidu o 10 až 15 procent. „Čím déle konflikt potrvá, tím více půjdou ceny dolů,“ varuje.
Mnoho expertů upozorňuje, že čím déle bude napětí v regionu trvat, tím víc bude pochybností o Dubaji jako bezpečném přístavu. „Pokud zůstanou letiště zavřená delší dobu, lidé se tam budou bát o své životy,“ řekl už v březnu Štěpán Křeček.
Na co doplácejí Češi
- Byty na splátky. Mnoho Čechů kupovalo byty ve výstavbě s postupnými platbami developerovi. Musí dál platit za byt, který dnes na trhu stojí méně, než za kolik ho koupili. Kdo platby nezvládne, riskuje ztrátu části již složených peněz.
- Prodej se ztrátou. Investoři, kteří chtějí ven, musí přistoupit na výraznou slevu. Na trhu s rostoucí nabídkou navíc prodej trvá déle.
- Pojištění. Běžné pojistné smlouvy válečná rizika vylučují, takže případné škody na nemovitosti si investor nese sám.
- Daně. V Emirátech daň z příjmu neplatí, Češi ale musí příjmy z pronájmu přiznat a zdanit doma.
- Vzdálenost a správa. Byt na druhém konci světa závisí na správcovské firmě, jejíž poplatky ukrajují z výnosu a kterou investor jen těžko kontroluje.
Někteří makléři dnes tvrdí, že propad je příležitostí ke koupi. Pro ty, kdo nakupovali na vrcholu horečky v letech 2024 a 2025, je to ale slabá útěcha. Dubaj ukázala, že i trh, který roky jen rostl, umí spadnout velmi rychle a že slibované výnosy nezahrnují riziko války za humny.
Zdroje: Dubai Land Department, Property Monitor, CBRE, ValuStrat, Global Property Guide, AGBI, Semafor, Bloomberg, Fitch Ratings, Morgan's International Realty, Department of Economy and Tourism Dubai, Euro.cz, Ekonomický deník, Tomáš Kučera, ČTK. Nejde o investiční doporučení.