Hypotéky za 10 %? Česko má nakročeno k velkému problému
Průměrná nabídková sazba hypoték vzrostla sedmý měsíc v řadě na 5,79 procenta a u desetiletých fixací už je přes 6,3 procenta. ČNB chystá zvýšení sazeb, americké dluhopisy vynášejí přes 5 procent a energie táhnou inflaci nahoru. Co by znamenaly sazby 7, 8 nebo 10 procent a proč by s pesimistickým scénářem měl počítat každý, kdo si půjčuje.
Hypotéky v Česku zdražují už sedm měsíců v řadě. Podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná nabídková sazba v říjnu 5,79 procenta, o 0,28 bodu víc než v září a skoro o bod víc než v březnu. U desetiletých fixací je průměr 6,35 procenta, takže hranice šesti procent je pro řadu klientů už realitou. A výhled nevěstí obrat.
Proč sazby rostou
- ČNB chystá zvýšení. Bankovní rada zasedá 5. listopadu a člen rady Jakub Seidler se přiklání ke zvýšení základní sazby z 3,75 na 4 procenta. Důvodem jsou drahé energie, silná domácí poptávka a rychle rostoucí mzdy. Inflace může na začátku příštího roku vystoupat ke 3,5 procenta.
- Tržní sazby jsou výš už teď. Banky hypotéky neúročí podle základní sazby ČNB, ale podle dlouhodobých tržních sazeb. Ty už v sobě další zdražení peněz mají započítané a začátkem října se dostaly nad 4,8 procenta.
- Svět zdražuje peníze. Americký Fed v září zvýšil sazby a trh čeká další zvýšení v prosinci. Výnos desetiletých amerických dluhopisů vystoupal nad 5 procent a táhne nahoru výnosy dluhopisů po celém světě, včetně Česka.
- Energie a geopolitika. Ropa se kvůli konfliktu na Blízkém východě drží kolem 100 dolarů za barel. Pokud se energetický šok prohloubí, inflace poroste a centrální banky budou muset přitvrdit.
- Státní dluh. Stát si půjčuje stovky miliard ročně a návrh rozpočtu na příští rok počítá se schodkem 389 miliard korun. Velká nabídka státních dluhopisů tlačí jejich výnosy a tím i ceny úvěrů nahoru.
Kolik by stály různé sazby
Spočítali jsme, jak by se měnila měsíční splátka u dvou typických hypoték: 4 miliony korun na 30 let a 3 miliony korun na 25 let.
| Sazba | Kdy byla nebo může být | 4 mil. Kč na 30 let | 3 mil. Kč na 25 let |
|---|---|---|---|
| 3,2 % | průměr refixovaných hypoték z let 2020–2021 | 17 300 Kč | 14 500 Kč |
| 5,0 % | skutečně sjednané hypotéky v srpnu (ČBA) | 21 500 Kč | 17 500 Kč |
| 5,79 % | průměrná nabídka v říjnu (Hypoindex) | 23 400 Kč | 18 900 Kč |
| 6,35 % | desetiletá fixace dnes | 24 900 Kč | 20 000 Kč |
| 7 % | pesimistický scénář | 26 600 Kč | 21 200 Kč |
| 8 % | velmi pesimistický scénář | 29 400 Kč | 23 200 Kč |
| 10 % | krizový scénář, konec 90. let | 35 100 Kč | 27 300 Kč |
Propočet redakce, anuitní splátka bez pojištění a poplatků.
Rozdíl je obrovský. Při dnešní nabídkové sazbě platí dlužník za čtyřmilionovou hypotéku zhruba 23 400 korun měsíčně. Při 8 procentech by to bylo o 6 000 korun víc, při 10 procentech o 11 700 korun víc. Proti hypotékám z let 2020 a 2021 by splátka při 10 procentech vzrostla dvojnásobně.
Je 10 procent reálných?
V základním scénáři ne. Většina ekonomů čeká, že ČNB sazby zvýší jednou nebo dvakrát a hypotéky se zastaví kolem 6 procent. Seidler sám řekl, že listopadové zvýšení by nevnímal jako začátek dlouhého cyklu. Mzdy rostou o víc než 6 procent ročně, banky mají dost peněz a nemají problém se špatnými úvěry.
Nedávná historie ale ukazuje, jak rychle se situace může změnit. Na začátku roku 2022 byly hypotéky kolem 3 procent a o necelý rok později přes 6 procent. Na konci 90. let, kdy ČNB bojovala s měnovou krizí a vysokou inflací, přesahovaly sazby hypoték 10 procent. Kdyby se energetický šok prohloubil, inflace vyskočila nad 5 procent a ČNB musela sazby zvýšit o několik bodů, sazby 7 až 8 procent by nebyly vyloučené. Deset procent je krizový scénář, který by vyžadoval kombinaci několika šoků najednou.
Nejvíc ohrožení: lidé s končící fixací
Letos podle ČNB projde refixací zhruba 470 miliard korun hypoték s původní průměrnou sazbou kolem 3,2 procenta. Podobné objemy čekají i v příštích dvou letech, protože končí pětileté fixace z rekordních let 2021 a 2022. Lidé, kteří si tehdy půjčovali za 2 až 3 procenta, dnes dostanou nabídku blízko 6 procent. Splátka jim skočí o 20 až 40 procent, v ročním součtu často o desítky tisíc korun.
Jak počítat s horším scénářem
- Otestujte si rozpočet na 8 procent. Pokud byste splátku při 8procentní sazbě nezvládli, je hypotéka příliš velká nebo je potřeba mít větší rezervu.
- Rezerva na šest až dvanáct měsíců splátek na spořicím účtu dává čas reagovat, když se něco pokazí.
- Délka fixace je sázka. Kratší fixace jsou dnes levnější a vyplatí se, pokud sazby za pár let klesnou. Delší fixace stojí víc, ale chrání před dalším růstem. Kdo by vyšší splátku nezvládl, měl by dát přednost jistotě.
- Před refixací srovnávejte. Nabídku vlastní banky neberte automaticky. Ke konci fixace lze hypotéku bez poplatku převést jinam nebo mimořádně splatit.
- Prodloužení splatnosti sníží splátku, celkově ale zaplatíte víc na úrocích. Je to nouzové řešení, ne strategie.
- Nekupujte na hraně. Banky podle pravidel ČNB posuzují, zda dlužník splátku zvládne i při vyšší sazbě. Tato pravidla jsou minimum, ne doporučení.
Česko zatím k hypotékám za 10 procent nemíří. Doba levných peněz ale skončila a kdo si dnes půjčuje na 25 nebo 30 let, měl by počítat s tím, že sazby během té doby několikrát vyskočí i výrazně nad dnešní úroveň.
Zdroje: Swiss Life Hypoindex (říjen 2026), Česká bankovní asociace (Hypomonitor), Česká národní banka, Patria Finance/Kurzy.cz (vyjádření Jakuba Seidlera), Federal Reserve, Kurzy.cz; výpočty splátek redakce penize247.cz. Nejde o investiční doporučení.