Až odejdou Ukrajinci. Vydrží to český realitní trh?

Když v roce 2022 začala ruská invaze, přijalo Česko v přepočtu na obyvatele nejvíc ukrajinských uprchlíků ze všech zemí Evropské unie. O čtyři a půl roku později už nejde o krizovou výjimku, ale o pevnou součást české ekonomiky. Ukrajinci pracují v továrnách, skladech, restauracích i na stavbách, platí daně a hlavně: bydlí. Velká většina v nájmu. S každou zprávou o mírových jednáních se proto vrací otázka, kterou realitní trh zatím odsouvá. Co se stane, až se část z nich vrátí domů?

Půl milionu lidí, kteří tu bydlí

Dočasnou ochranu mělo podle ministerstva vnitra ke konci září 391 tisíc lidí. K nim je třeba připočítat desítky tisíc Ukrajinců, kteří v Česku žili a pracovali už před válkou. Jen v Praze žilo koncem loňského roku podle Českého statistického úřadu 175 tisíc Ukrajinců, víc než osmina obyvatel metropole.

A většina z nich platí nájem. Podle výzkumu CVVM z roku 2024 bydlely téměř čtyři pětiny uprchlíků v nájmu nebo podnájmu. Ze začátku sice mnozí bydleli u hostitelů nebo na ubytovnách, s postupnou integrací se ale přesouvali do běžných pronájmů. Pražští makléři v prvních letech války hlásili, že na inzerované nájemní byty se hlásily převážně ukrajinské rodiny. Ukrajinci tak patří k největším skupinám nájemníků v zemi. Nejvíc se jich usadilo v levnějších částech Prahy, v průmyslových regionech a v okolí velkých fabrik a logistických center.

Kolik jich odejde?

Na to nikdo přesnou odpověď nemá. Odhady citované Českým rozhlasem hovoří o tom, že po skončení války by se vrátilo 40 až 45 procent Ukrajinců. Starší průzkumy byly opatrnější a mluvily o čtvrtině až třetině. Hodně záleží na tom, jak bude mír vypadat, zda bude kam se vrátit a jak rychle se obnoví ukrajinská ekonomika. Mnoho rodin pochází z východu země, kde jejich domovy už neexistují.

Načasování určuje i Evropská unie. Dočasná ochrana je prodloužena do března 2027 a o její další podobě se bude rozhodovat podle vývoje na frontě. Česko už ji zpřísnilo: od srpna musí muži v branném věku při prodloužení dokládat, že splnili vojenskou povinnost nebo mají výjimku. Ministerstvo vnitra počítá s přechodným obdobím, během kterého si lidé budou volit mezi návratem a jiným typem pobytu.

Odhad: desítky tisíc prázdných bytů

Zkusme si udělat hrubý propočet. Pokud 391 tisíc lidí s dočasnou ochranou žije v domácnostech po zhruba dvou a půl členech, jde přibližně o 150 tisíc domácností. Když čtyři pětiny bydlí v nájmu, dostáváme se ke zhruba 120 tisícům pronajatých bytů. Pokud se vrátí 40 procent, uvolní se kolem 50 tisíc nájemních bytů po celé republice.

Pro představu: nájemní bydlení tvoří v Česku zhruba pětinu obydlených bytů, tedy necelý milion. Padesát tisíc bytů je zhruba pět procent celého nájemního trhu. To nezní dramaticky. Jenže byty se neuvolní rovnoměrně. V Praze, kde žije 175 tisíc Ukrajinců a nájmem bydlí asi třetina domácností, by se mohlo uvolnit dvacet až třicet tisíc bytů. V některých městských částech a sídlištích by šlo o desetinu nebo víc pronajímaných bytů. A podobně silně to pocítí i průmyslová města, kde Ukrajinci pracují ve fabrikách přes agentury.

Je potřeba zdůraznit, že jde o odhad s mnoha předpoklady. Ale i kdyby byl skutečný počet poloviční, šlo by o šok, jaký český nájemní trh za posledních patnáct let nezažil.

Co se stane s nájmy a cenami

Nejdřív to pocítí nájmy. Poptávka po pronájmech by klesla právě v segmentu, kde Ukrajinci nejčastěji bydlí: menší a starší byty, panelová sídliště, levnější lokality. Pronajímatelé, kteří si v posledních letech zvykli, že byt pronajmou během pár dnů, by najednou čekali týdny či měsíce a museli by slevovat. Nájmy, které v posledních letech rostly rychleji než mzdy, by se mohly na delší dobu zastavit a v některých lokalitách klesnout.

Tím by to ale neskončilo. Nižší nájmy znamenají nižší výnos z investičních bytů. A ten je už dnes, jak jsme psali, při výnosech státních dluhopisů přes pět procent a hypotékách kolem šesti procent pro mnoho investorů na hraně. Kdyby k tomu přibyly prázdné byty a slevy na nájmu, část investorů by začala prodávat. To by tlačilo i na ceny bytů, zvlášť v segmentu malých investičních bytů, který v posledních letech táhl trh nahoru.

Načasování může být nepříjemné. Realitní trh už teď zpomaluje: hypotéky zdražují, objem nových úvěrů se od jara propadl o 44 procent a slevuje se u třetiny inzerovaných bytů. Odchod Ukrajinců by přišel do trhu, který už ztrácí dech.

Kdo bude stavět?

Druhá strana problému je méně vidět, ale může být stejně důležitá. Ukrajinci jsou nejpočetnější skupinou zahraničních pracovníků v Česku. Podle analýzy ČNB jich koncem loňského roku pracovalo 358 tisíc, o 163 tisíc víc než v roce 2021. Ve stavebnictví tvoří cizinci podle ČNB už 36 procent zaměstnanců. Svaz podnikatelů ve stavebnictví počítá zhruba se 40 tisíci Ukrajinci v oboru a varuje, že do pěti let bude stavebnictví chybět až 75 tisíc lidí i bez jejich odchodu.

„Řada staveb by se bez ukrajinských pracovníků zastavila,“ upozorňuje předseda Komory autorizovaných inženýrů a techniků Robert Špalek. A po konci války nebude Ukrajince lákat jen domov. Ukrajina bude potřebovat obnovit zničené domy, mosty, elektrárny a celá města. Půjde o jednu z největších stavebních zakázek v Evropě od druhé světové války a o zkušené stavaře bude obrovský zájem i doma.

Firmy na to připravené nejsou. Podle průzkumu Hofmann Personal zaměstnává Ukrajince 71 procent českých podniků, na jejich možný odchod se ale připravuje jen 12 procent z nich. Ukrajinci kromě staveb pracují hlavně ve výrobě, logistice, ubytování a stravování.

Paradox: levnější nájmy, dražší novostavby

Výsledkem by mohl být zvláštní rozpor. Na nájemním trhu a u starších bytů by byl byt přebytek a ceny by šly dolů. U nových bytů by chyběli lidé na stavbách, mzdy stavařů by rostly a výstavba by se zdražovala a zpomalovala. Developeři, kteří už dnes podle všeho bojují s prodejem a nabízejí dotované hypotéky, by tak čelili dvojímu tlaku: drahé stavbě a kupcům, kteří mají na výběr levnější starší byty.

Chybějící pracovníci by se projevili i jinde. Firmy by musely zvyšovat mzdy, aby přetáhly lidi jinam, a to by tlačilo na inflaci. To by mohlo ČNB přimět držet sazby výš, než by jinak chtěla. A vyšší sazby jsou pro realitní trh další špatná zpráva.

Proč to nemusí být tak zlé

Je fér říct i to, co mluví proti dramatickému scénáři:

• Návrat bude postupný. Lidé se nebudou stěhovat den po podpisu míru. Budou čekat na jistotu, bezpečí, práci a školu pro děti. Odchod se pravděpodobně rozloží do několika let, takže trh bude mít čas se přizpůsobit.
• Muži mohou přijet. Mnoho ukrajinských rodin je rozdělených, protože muži v branném věku nesměli opustit zemi. Po skončení války se může stát, že část mužů naopak za rodinou do Česka přijede. Poptávka po bydlení by tak mohla v některých případech i vzrůst.
• Bytů v Česku chybí. Dlouhodobě se staví málo a Praha i další velká města mají bytů nedostatek. Uvolněné byty mohou zčásti pohltit Češi, kteří si dnes nájem nemohou dovolit, nebo mladí lidé, kteří zatím bydlí u rodičů.
• Mnozí zůstanou. Kdo tu čtyři roky pracuje, má děti ve škole a naučil se česky, nemusí se chtít vracet do zničené země. Integrace ukrajinských uprchlíků je v Česku poměrně úspěšná a s každým rokem pravděpodobnost návratu klesá.

Na co se připravit

Pro majitele investičních bytů je hlavní ponaučení jednoduché: nepočítat s tím, že poptávka po nájmech bude vždy taková jako v posledních letech. Část z ní stála na mimořádné události, která jednou skončí. Nejvíc ohrožení jsou ti, kdo pronajímají menší a starší byty v lokalitách s vysokým podílem ukrajinských nájemníků a mají na bytě vysokou hypotéku.

Pro nájemníky naopak může konec války znamenat úlevu, jakou nezažili roky. A pro kupující další argument, proč není potřeba spěchat. Realitní trh odchod Ukrajinců vydrží. Jen to pravděpodobně nebude bez bolesti a nebude to vypadat jako posledních deset let, kdy ceny i nájmy uměly jen růst.

Zdroje: iRozhlas, PrahaIN (analýza ČNB), ČTK, CVVM, Hrot24, Ministerstvo vnitra, ČSÚ, vlastní odhady a články Penize247.cz. Nejde o investiční doporučení.