Developeři v Praze jsou v úzkých. Další z nich nabízí garantovanou hypotéku za 3,99 %

Ani ne den poté, co největší pražský developer Central Group začal kupcům dotovat hypotéky za 2,99 procenta a nabízet poukázky až za 900 tisíc korun, přišel s podobnou nabídkou další hráč. Finská skupina YIT, jeden z velkých developerů v Praze a Kladně, rozeslala klientům e-mail s nabídkou „hypotéky s garantovaným úrokem“ 3,99 procenta na nové byty ve vybraných projektech. Dvě akce během dvou dnů už nejsou náhoda. Developerům se byty neprodávají a začínají to přiznávat, i když zatím ne cenou.

Co YIT nabízí

Podle stránky YIT platí garantovaná sazba 3,99 procenta při sjednání hypotéky přes firemní zprostředkovatele Hypo.YIT ve vybrané bance a za předpokladu, že klient splní podmínky banky. Hypoteční smlouvu uzavírá kupující přímo s bankou a ta mu úvěr poskytne už s touto sazbou. Akce se vztahuje na nové byty ve vybraných projektech v Praze a v Kladně a platí „do odvolání“. Na stránce s nabídkou YIT zvýrazňuje projekty RANTA Barrandov IV v Praze 5 a VANAJA, součást čtvrti VIRTA v Kladně.

Pro srovnání: vlastní standardní nabídka Hypo.YIT dosud uváděla sazbu 4,94 procenta s fixací na dva až tři roky a financování až do 90 procent zástavní hodnoty. Garantovaný úrok je tedy zhruba o procentní bod níž, než kolik YIT nabízel ještě nedávno, a skoro o dva body pod průměrnou nabídkovou sazbou na trhu, kterou Swiss Life Hypoindex v říjnu změřil na 5,79 procenta.

Na rozdíl od Central Group i rozestavěné byty

Podstatný rozdíl je v tom, na jaké byty akce míří. Central Group svou nabídku omezil na dokončené byty a projekty hotové do konce února 2027, tedy na zhruba 250 jednotek, které stojí a nenašly kupce. YIT jde dál. RANTA Barrandov IV, který akci na webu doslova nese v záhlaví, je podle firmy teprve ve výstavbě a z 29 bytů v něm zbývá volných deset.

To mění, co akce o trhu vypovídá. Neprodaný hotový byt je pro developera drahý sklad, který váže peníze. Neprodaný rozestavěný byt je jiný problém. Banky, které developerům půjčují na výstavbu, běžně chtějí vidět určitý podíl bytů předprodaných ještě před stavbou nebo v jejím průběhu. Předprodeje jsou palivem celého developerského modelu. Když developer musí dotovat úrok i u bytů, které se teprve staví, znamená to, že vázne nejen prodej zásob, ale i prodej budoucí výstavby. A ta byla v Praze letos rekordní: rozestavěno je zhruba 23 tisíc bytů, většina se má dokončit v letech 2027 a 2028.

Srovnání obou nabídek

Central Group dává nižší sazbu a k tomu pojistku zpětného výkupu, YIT naopak širší okruh bytů a otevřený termín. Zatímco Central Group zveřejnil podrobné podmínky včetně reprezentativního příkladu, stropu dotace a požadavku na vlastní zdroje, YIT na stránce s akcí uvádí jen sazbu a jednu větu drobným písmem. Délku fixace, maximální výši úvěru ani potřebný vlastní vklad veřejně neuvádí. Kdo o nabídce uvažuje, musí to zjistit až od prodejce.

Kolik to dělá v korunách

U úvěru čtyři miliony korun na 30 let vychází při 3,99 procenta splátka zhruba 19 070 korun měsíčně. Podle vlastního reprezentativního příkladu YIT by stejný úvěr za 4,94 procenta stál 21 326 korun. Při průměrné tržní sazbě 5,79 procenta by splátka byla asi 23 450 korun.

Oproti standardní nabídce YIT jde tedy o úsporu kolem 2 250 korun měsíčně, tedy zhruba 27 tisíc ročně. Oproti tržnímu průměru kolem 4 400 korun měsíčně, asi 52 tisíc ročně. Při dvouleté fixaci by to znamenalo zhruba 55 až 105 tisíc korun. U bytu za sedm či osm milionů jde přibližně o jedno procento z ceny. Je to znatelná pomoc pro rozpočet v prvních letech, ale stále spíš marketingově zabalená malá sleva než zásadní změna ceny.

Háčky, na které si dát pozor

• Cena bytu se nemění. Stejně jako u Central Group platí kupující plnou ceníkovou cenu. Ta se propíše do výše úvěru, do katastru i do budoucího srovnání při prodeji. Nižší úrok nějak zaplatit musí: banka sazbu sama od sebe nesníží, takže rozdíl jí s velkou pravděpodobností kompenzuje developer, a ten ho má zahrnutý v ceně bytu.
• Nevíte, jak dlouho sazba platí. Fixace rozhoduje o tom, kolik dotace má skutečně hodnotu. Po jejím konci se splátka řídí tím, co bude na trhu. Při pěti procentech by u příkladu výše vzrostla zhruba o 2 400 korun měsíčně.
• U rozestavěných bytů jde o čas. Byt, který se dokončí za rok či dva, se obvykle financuje hypotékou čerpanou až postupně nebo ke konci výstavby. Je proto potřeba si ověřit, že sazba 3,99 procenta platí i v okamžiku čerpání a jak dlouho od podpisu. Stejně tak, co se stane, když se dokončení zpozdí.
• Banku vybírá developer. Úvěr jde přes Hypo.YIT do „vybrané banky“. Kupující tak nemůže vysoutěžit lepší celkové podmínky jinde a měl by porovnat i poplatky, pojištění a podmínky mimořádných splátek.
• „Do odvolání“ znamená, že akce může kdykoli skončit nebo se změnit. Nemá smysl kvůli ní spěchat, ale ani s ní dlouhodobě počítat.
• Zeptejte se na slevu. Kdo hypotéku nepotřebuje nebo má lepší vlastní nabídku, měl by se zeptat, o kolik by developer slevil z ceny, kdyby dotaci nevyužil.

Co to říká o trhu

Developeři se snižování cen brání, dokud to jde. Oficiální zlevnění by naštvalo dřívější kupce, kteří platili víc, snížilo by hodnotu zástav pro banky financující výstavbu a poslalo by signál, že ceny mají kam padat. Dotovaný úrok je elegantnější cesta: ceník zůstává, ale kupující fakticky platí méně.

Čísla ale mluví jasně. V Praze se za první tři čtvrtletí prodalo 5 350 nových bytů, o 11 procent méně než loni, podle BuiltMind ve třetím čtvrtletí dokonce o 16,6 procenta méně. Nabídka vystoupala na zhruba 7 200 bytů, nejvíc za deset let. Česká národní banka začátkem listopadu zvedla sazbu na čtyři procenta a objem nových hypoték se od jara propadl o 44 procent. Kupci, kteří potřebují úvěr, na byty za současných cen a sazeb nedosáhnou.

Že se během dvou dnů přidal druhý velký developer, je typické. Jakmile jeden začne nabízet výhody, ostatní musí reagovat, aby jim kupci neodcházeli ke konkurenci. Pokud se přidají další, například Skanska, Finep nebo Trigema, bude to jasný signál, že trh nových bytů v Praze se obrátil ve prospěch kupujících. Pro ty, kdo byt opravdu hledají, z toho plyne jednoduchá rada: nespěchat, porovnávat a smlouvat. Vyjednávací síla je teď na jejich straně.

Zdroje: YIT, Hypoindex.cz, Central Group, ČTK, vlastní články Penize247.cz. Nejde o investiční doporučení.