Čeká investory do bytů na severu peklo?

Posledních deset let byl sever Čech realitním zázrakem. Byty v Mostě, Ústí nebo Teplicích, kterými kdysi skoro nikdo nechtěl bydlet, se staly hitem investičních kalkulaček. Levný panelák, nájemník, výnos lepší než v Praze a k tomu cena, která rok co rok rostla. Jenže právě to, co z regionu udělalo ráj investorů, z něj teď může udělat místo, kde bude obrat realitního trhu bolet nejvíc.

Zdražení, jaké Praha nezažila

Čísla jsou ohromující. Ceny bytů v Ústeckém kraji se podle dat serveru Realitak Roku od roku 2016 do letošního srpna zvýšily o 441 procent, v okrese Most dokonce o 565 procent. Takový růst nezažila ani Praha. Byt, který v Mostě před deseti lety stál pár set tisíc korun, dnes stojí přes dva miliony.

Za tím nestojí boom místní ekonomiky. Ústecký kraj má dlouhodobě nejvyšší nezaměstnanost v zemi, v červenci 7,27 procenta, a mzdy patří k nejnižším. Ceny vyhnali nahoru hlavně lidé odjinud: investoři z Prahy a dalších velkých měst, kteří hledali byt s co nejvyšším výnosem. Na severu ho našli. Nízká pořizovací cena a nájmy, které byly vůči ceně relativně vysoké, dávaly hrubý výnos šest i víc procent, zatímco v Praze tři.

Výnos, který se rozpustil

Jenže jak přicházeli další a další kupci, ceny rostly mnohem rychleji než nájmy. Podle dat citovaných serverem Aktuálně.cz zdražily byty v Ústí za několik let o 74 procent, nájmy jen o 28,5 procenta. Hrubý výnos tak spadl ze šesti na méně než pět procent. Cenová mapa ministerstva financí za druhé čtvrtletí ukazuje v Ústí výnos 5,0 procenta, v Mostě 5,5 procenta. A to je hrubé číslo před náklady na správu, opravy, neplatiče a prázdné měsíce mezi nájemníky, kterých je v tomto regionu víc než jinde.

Teď si vedle toho položte, kolik dnes nese úplně bezriziková investice. Desetiletý český státní dluhopis vynáší přes pět procent, navíc bez daně. Spořicí účty nabízejí kolem 4,5 procenta. Investiční hypotéka stojí téměř šest procent. Byt v Mostě tedy dnes nese zhruba stejně jako státní dluhopis, ovšem s nájemníky, opravami, rizikem a hlavně bez jistoty, že jeho cena poroste dál. Proč by ho za současnou cenu měl kdokoli kupovat?

Kdo tu bude kupovat?

A tady je jádro problému. Realitní trh se v každém městě opírá o nějaký typ kupce. V Praze, Brně nebo Plzni kupuje velká část lidí byt pro sebe. Ti při poklesu cen nepanikaří. Bydlí v něm, splácejí hypotéku a čekají. Jejich poptávka sice při drahých úvěrech oslabí, ale nezmizí, protože lidé se dál stěhují za prací, zakládají rodiny a potřebují kde bydlet.

Na severu je to jinak. Ceny tu vyšponovali investoři, kteří se dívají jen na čísla. A investor je nejvrtkavější kupec, jakého trh má. Dokud ceny rostou a výnos je lepší než jinde, kupuje. Jakmile se kalkulace otočí, přestane kupovat úplně. Neřeší, jestli je byt hezký nebo jestli je blízko škola. Řeší, jestli mu vydělá víc než dluhopis. A to dnes nevydělá.

Místní lidé investory nenahradí. Při tamních příjmech a sazbách hypoték kolem šesti procent si byty za ceny, které vyšponovali Pražané, většina domácností dovolit nemůže. Mezera mezi tím, kolik byt stojí, a tím, kolik za něj může zaplatit člověk, který v něm má bydlet, je na severu větší než kdekoli jinde.

Když chtějí prodávat všichni najednou

Druhá past je časování. Investoři na sever přicházeli ve vlnách, ve stejných letech, se stejnou logikou, často do stejných sídlišť. Až se karta obrátí, budou chtít ven také podobně. Části z nich končí fixace na hypotékách sjednaných za dvě až tři procenta a refinancovat budou za téměř šest. Splátka vzroste o tisíce korun měsíčně, zatímco nájem se zvednout nedá, protože nájemníci na severu na víc nemají.

Kdo pak bude chtít prodat, narazí na trh, kde je hodně prodávajících a málo kupců. První známky už jsou vidět. Velké panelové byty visí v inzerci déle a makléři hlásí, že v Ústí, Ostravě nebo Liberci nabídkové ceny začínají klesat. Na podzim se v celé republice slevuje už u víc než třetiny inzerovaných bytů a nejvíc to odnášejí právě velké panelové byty mimo Prahu.

V takové situaci nerozhoduje, kolik byt „stojí“ podle loňských statistik. Rozhoduje, kolik za něj dá jediný kupec, který se objeví. A když se kupec neobjeví vůbec, cena padá, dokud se neobjeví.

Sever už jednou spadl

Nebylo by to poprvé. Po finanční krizi v roce 2008 ceny bytů na severu Čech spadly hlouběji a vzpamatovávaly se déle než kdekoli jinde v zemi. V nejhorších lokalitách Mostu nebo Ústí se byty prodávaly za ceny ojetého auta a celá desetiletí tam vznikal byznys s ubytovnami a byty pro lidi na sociálních dávkách. Oživení přišlo až s levnými penězi po roce 2015, a s ním právě investoři.

Region má navíc strukturální problémy, které nezmizely: odchod mladých, stárnoucí obyvatelstvo, útlum těžby uhlí a nejistá budoucnost energetiky. Dlouhodobá poptávka po bydlení tu není rostoucí, jako v Praze, ale spíš klesající. Ceny tak neměly pod sebou pevné dno, jen přísun nových investičních peněz.

Peklo, nebo jen horší čtvrt?

Nechci malovat čerta na zeď. Nikdo neví, jak hluboký pokles bude, a pokud ČNB začne příští rok sazby zase snižovat, investoři se mohou vrátit dřív, než si dnes myslíme. Byty v dobrém stavu v lepších částech Ústí nebo Teplic s dlouhodobými nájemníky nemusí utrpět tolik. A kdo koupil před lety za zlomek dnešní ceny bez velké hypotéky, ten nemá důvod k panice. I po poklesu bude daleko v plusu.

Nejvíc ohrožení jsou ti, kdo přišli pozdě: kupovali v letech 2024 až 2026 za rekordní ceny, na hypotéku s nízkým vlastním vkladem a s kalkulací, která počítala s dalším růstem. Pro ně může být nadcházející období opravdu nepříjemné. Výnos z nájmu nepokryje vyšší splátku a prodej bude možný jen se ztrátou.

Ponaučení je staré, ale v realitách se pokaždé zapomíná: cena, kterou vytvořili investoři, je jen tak pevná, jak dlouho investoři chtějí kupovat. Na severu Čech se to možná brzy ukáže v praxi.

Zdroje: Realitak Roku, Aktuálně.cz, Seznam Zprávy, ČT24, Cenová mapa MF ČR, vlastní články Penize247.cz. Nejde o investiční doporučení.