Na koupi bytu v Praze potřebujete vydělávat minimálně 100 tisíc korun měsíčně, ale spíš více. Jaká je v hlavním městě realita?
Na starší 2+kk v Praze za 8,6 milionu potřebuje domácnost při dnešních sazbách zhruba 100 tisíc korun čistého měsíčně, na novostavbu víc. Průměrný Pražan bere čistého kolem 51 tisíc. Spočítali jsme splátky, pravidla bank i to, na jaký byt dosáhne pár s průměrnými platy.
Kdo chce v Praze koupit obyčejný byt 2+kk, musí podle dnešních sazeb a pravidel bank vydělávat zhruba 100 tisíc korun čistého měsíčně. U novostavby ještě víc. Průměrný Pražan přitom bere necelých 52 tisíc čistého. Na hypotéku tak jednotlivec s průměrným platem v hlavním městě prakticky nedosáhne a i pro pár se dvěma průměrnými výplatami je to na hraně. Spočítali jsme, jak realita vypadá.
Z čeho vycházíme
- Ceny bytů: starší byty se v Praze nabízejí zhruba za 156 tisíc korun za metr čtvereční, nové byty se ve druhém čtvrtletí podle developerů prodávaly za víc než 182 tisíc korun za metr.
- Sazba: průměrná nabídková sazba hypoték je podle Swiss Life Hypoindexu v říjnu 5,79 procenta. Počítáme se splatností 30 let.
- Limit ČNB: banka může půjčit nejvýš 80 procent hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let 90 procent. Zbytek musí kupující zaplatit z vlastního.
- Bonita: limity ČNB na poměr splátek k příjmu (DSTI) a dluhu k příjmu (DTI) jsou sice vypnuté, banky si ale bonitu hlídají samy. Obvykle připustí, aby splátky všech úvěrů tvořily nejvýš 40 až 50 procent čistého příjmu. Počítáme se 45 procenty.
Kolik to stojí: tři modelové byty
| Byt | Cena | Vlastní peníze (90% hypotéka) | Splátka | Potřebný čistý příjem |
|---|---|---|---|---|
| Starší 2+kk, 55 m² | 8,6 mil. Kč | 860 tis. Kč | 45 400 Kč | asi 101 tis. Kč |
| Nový 2+kk, 55 m² | 10,0 mil. Kč | 1,0 mil. Kč | 52 750 Kč | asi 117 tis. Kč |
| Nový 3+kk, 75 m² (rodina) | 13,65 mil. Kč | 1,37 mil. Kč | 72 000 Kč | asi 160 tis. Kč |
U staršího bytu 2+kk za 8,6 milionu, který je v Praze spíš průměrný než luxusní, si mladý kupující půjčí 7,74 milionu. Měsíční splátka vychází na 45,4 tisíce korun. Aby splátka nepřesáhla 45 procent příjmu, potřebuje domácnost čistých zhruba 101 tisíc měsíčně. Kupující nad 36 let musí mít 20 procent vlastních peněz, tedy 1,72 milionu. Splátka pak klesne na 40,3 tisíce a potřebný příjem na zhruba 90 tisíc čistého.
K tomu je třeba připočítat další výdaje: poplatky za správu domu a fond oprav, energie, pojištění nemovitosti, odhad a poplatky bance, případně provizi realitce. Banky navíc od příjmu odečítají životní minimum a výdaje na děti. Ve skutečnosti je tak potřebný příjem ještě o něco vyšší.
Kolik je to v hrubém
Abychom čísla porovnali se mzdami, je potřeba přepočítat čistý příjem na hrubý. Zaměstnanec letos odvádí 7,1 procenta na sociální pojištění, 4,5 procenta na zdravotní a 15 procent daň z příjmu, nad zhruba 147 tisíc hrubého měsíčně 23 procent. Od daně se odečítá sleva na poplatníka 2 570 korun měsíčně.
- 101 tisíc čistého (starší 2+kk) odpovídá u jednotlivce hrubé mzdě zhruba 134 tisíc korun.
- 117 tisíc čistého (nový 2+kk) odpovídá hrubé mzdě zhruba 157 tisíc korun.
To jsou platy, které v Praze bere jen malá část lidí, typicky vyšší manažeři, specialisté v IT nebo financích či lékaři s praxí.
A kolik se v Praze opravdu vydělává
| Hrubá mzda | Čistá mzda (bez dětí) | |
|---|---|---|
| Průměr Praha (2. čtvrtletí 2026) | 66 459 Kč | asi 51 350 Kč |
| Průměr ČR | 51 966 Kč | asi 40 700 Kč |
| Pár, dva pražské průměry | 132 918 Kč | asi 102 700 Kč |
Průměrná mzda v Praze ve druhém čtvrtletí podle ČSÚ dosáhla 66 459 korun hrubého, o 28 procent víc než celostátní průměr. Čistého to dělá zhruba 51 tisíc. Je ale potřeba počítat s tím, že průměr zvedají vysoké platy menšiny. Medián, tedy mzda, kterou bere „prostřední" zaměstnanec, je obvykle zhruba o pětinu nižší. ČSÚ ho letos kvůli změně datových zdrojů nezveřejňuje.
Jednotlivec s průměrným pražským platem by si mohl dovolit splátku nejvýš kolem 23 tisíc korun. To odpovídá hypotéce zhruba na 3,9 milionu a bytu do 4,4 milionu. Za takovou cenu se v Praze dá koupit leda malý starší byt 1+kk na okraji města.
Příklady párů
Pár bez dětí, oba s průměrným pražským platem. Dohromady mají čistých zhruba 102,7 tisíce. Starší 2+kk za 8,6 milionu je pro ně na hraně: splátka 45,4 tisíce tvoří 44 procent příjmu. Banka jim úvěr nejspíš schválí, pokud nemají jiné dluhy a mají naspořeno 860 tisíc na vlastní podíl plus náklady na koupi. Nový byt 2+kk za 10 milionů už je mimo jejich možnosti.
Pár s dítětem, jeden na rodičovské. Partner vydělává 70 tisíc hrubého, tedy zhruba 54 tisíc čistého. K tomu rodičovský příspěvek kolem 15 tisíc měsíčně a daňové zvýhodnění na dítě 1 267 korun. Celkem mají kolem 70 tisíc. Maximální splátka vychází na zhruba 31,6 tisíce, hypotéka kolem 5,4 milionu a byt do zhruba 6 milionů. To v Praze odpovídá menšímu staršímu bytu 1+kk nebo 2+kk v horším stavu na okraji. Na byt pro rodinu s dětmi to nestačí. Banky navíc rodičovský příspěvek často započítávají jen omezeně, protože je dočasný.
Pár se dvěma nadprůměrnými platy. Oba vydělávají kolem 90 tisíc hrubého, dohromady čistých zhruba 137 tisíc. Dosáhnou na nový 2+kk za 10 milionů a se slušnou rezervou. Na nový rodinný byt 3+kk za 13,65 milionu, kde je potřeba čistý příjem kolem 160 tisíc, už ale ne.
Proč je to tak těžké
Praha patří podle mezinárodních srovnání, například Deloitte Property Index, dlouhodobě k nejméně dostupným městům v Evropě, když se ceny bytů porovnají s místními příjmy. Starší 2+kk z našeho příkladu stojí skoro 11 ročních průměrných hrubých platů, novostavba přes 12. Hlavní příčinou je dlouhodobě nízká výstavba, kterou brzdí pomalé povolování. Na každého obyvatele se v Praze staví mnohem méně bytů než ve Vídni nebo Varšavě.
Sazby problém ještě zhoršují. Při sazbě kolem dvou procent, jaká byla v roce 2021, by splátka na stejný starší byt 2+kk vyšla na zhruba 28,6 tisíce místo 45,4 tisíce. Hypotéky ale zdražují už sedmý měsíc v řadě a analytici nečekají rychlý obrat.
Jaké mají lidé možnosti
- Nájem: 2+kk o 55 metrech v Praze vyjde podle nabídkových cen na zhruba 25 tisíc měsíčně. To je o 20 tisíc méně než splátka hypotéky, peníze ale nejdou do vlastního majetku.
- Středočeský kraj: za cenu pražského 2+kk se v Kladně, Berouně nebo Mladé Boleslavi dá koupit výrazně větší byt. Zájem o regiony kolem Prahy podle realitních kanceláří roste.
- Pomoc rodiny: dar nebo půjčka na vlastní podíl, případně ručení nemovitostí rodičů.
- Delší fixace a splatnost: splatnost 30 let je dnes standard. Některé banky nabízejí až 35 let, což měsíční splátku sníží, celkové úroky ale zvýší.
Hranice 100 tisíc korun čistého příjmu na pražský byt tak není přehnaná. Pro starší 2+kk je to realita, pro novostavbu nebo rodinný byt to nestačí. Pro většinu Pražanů se tak vlastní bydlení v hlavním městě bez pomoci rodiny stává nedosažitelným.
Zdroje: ČSÚ, Kurzy.cz, ČTK / Swiss Life Hypoindex, Skanska, Central Group, Trigema, Brivo / Sreality, Hyponik, Banky.cz, ČNB. Výpočty jsou orientační (sazba 5,79 %, splatnost 30 let, splátky do 45 % čistého příjmu), konkrétní podmínky se liší podle banky. Nejde o investiční doporučení.