Paneláky narazily na strop. Kdo chce prodat, musí slevit, jinak mu byt zůstane
Velké panelové byty visí v nabídce měsíce, kupující smlouvají a v Ústí, Ostravě či Liberci ceny klesají. Byt ze sedmdesátých let za cenu novostavby a s hypotékou přes pět procent si už mnoho lidí nedokáže spočítat. Trh se mění ve prospěch kupujících.
Ještě před rokem stačilo panelákový byt nafotit, dát na realitní portál a během pár dní měl majitel několik zájemců. Letos se situace obrací. Velké panelové byty visí v nabídce týdny až měsíce, kupující smlouvají o ceně a v řadě měst nabídkové ceny začaly klesat. Kupující narazili na limit: byt ze sedmdesátých let za cenu novostavby a s hypotékou nad pět procent už si spočítat nedokážou, nebo nechtějí.
Nabídka roste, kupci ubývají
Počet bytů nabízených na realitních portálech se od začátku roku zvýšil zhruba o 15 až 17 procent. Jen u velkých panelových bytů nad 80 metrů čtverečních v Praze vzrostla nabídka na Sreality mezi březnem a květnem ze 106 na 133, nejvíc od listopadu 2024. Podobný vývoj hlásí makléři i z regionů.
Na druhé straně poptávka slábne. Banky a stavební spořitelny v září podle České bankovní asociace poskytly 5 995 nových hypoték, o 12 procent méně než před rokem. Je to první větší meziroční pokles po třech letech růstu.
„Tří- a čtyřpokojové byty v panelových domech narážejí na cenový strop dříve než jiné segmenty,“ popisuje Jakub Žižka z RE/MAX Alfa. Podle Františka Brože z Bezrealitky se u větších panelových bytů začíná o ceně smlouvat a majitelé častěji ustupují.
Kde už ceny klesají
| Kde | Co se děje |
|---|---|
| Ústí nad Labem | Velký panelový byt: z necelých 42 000 Kč/m² v prosinci na zhruba 35 000 Kč/m² v květnu |
| Teplice, Děčín, Liberec, Ostrava | Podobný pokles cen velkých bytů |
| Ústecký kraj | Starší byty mezikvartálně −5 % (3. čtvrtletí) |
| Moravskoslezský kraj | Starší byty mezikvartálně −3,7 % (3. čtvrtletí) |
| Brno a Jihomoravský kraj | Po rychlém růstu stagnace, mezikvartálně necelé +1 % |
| Praha | Rekordních 163 043 Kč/m² u starších bytů, růst ale zpomalil z 9 na 5,6 % meziročně |
Data jsou nabídkové ceny z realitních portálů Sreality a Bezrealitky. Skutečné prodejní ceny bývají nižší a mezi inzerovanou a dosaženou cenou se rozdíl v posledních měsících zvětšuje.
Celkový průměr přitom pořád roste. Ten ale táhnou Praha, Středočeský kraj a menší byty. Ve třetím čtvrtletí podražily byty v průměru jen asi o procento a u velkých panelových bytů v řadě měst ceny už jdou dolů. Trh se rozdělil na dvě části: malé a cihlové byty v dobrých lokalitách se dál prodávají dobře, velké paneláky mimo Prahu ztrácejí kupce.
Proč zrovna paneláky
Ceny utekly kvalitě. V Praze stojí metr čtvereční komfortního sídlištního bytu kolem 120 tisíc korun. Sedmdesátimetrový byt v panelovém domě tak vyjde zhruba na 8,4 milionu, tedy na cenu, za kterou se ještě nedávno prodávaly menší novostavby. Kupující to vidí a porovnávají.
Hypotéky zdražily. Průměrná sazba nových hypoték podle ČBA v září stoupla na 5,1 procenta, o 0,58 procentního bodu víc než před rokem. Nabídkové sazby bank jsou podle Swiss Life Hypoindexu v říjnu už na 5,79 procenta. Česká národní banka v červnu zvýšila základní sazbu na 3,75 procenta.
| Byt 70 m² v Praze za 8,4 mil. Kč, hypotéka 80 % na 30 let | Splátka |
|---|---|
| Sazba 4,5 % (zhruba úroveň před rokem) | asi 34 100 Kč |
| Sazba 5,5 % | asi 38 100 Kč |
Rozdíl čtyř tisíc korun měsíčně při stejné ceně bytu znamená pro mnoho domácností hranici mezi „zvládneme“ a „nezvládneme“. K tomu je potřeba mít vlastních 1,7 milionu korun.
Kupující počítají i s náklady na dům. Podle Jakuba Veverky z Videobydleni.cz zažívají velké panelové byty „znatelné vystřízlivění“. Kupující se ptají na zálohy na teplo, stav fondu oprav a na to, kdy dům čeká výměna výtahů, stoupaček nebo zateplení. Většina paneláků je stará 40 až 60 let a byla navržena na životnost kolem padesáti let.
Nevýhodné byty se prodávají těžko. Hendrik Meyer z Bezrealitky popisuje „paradox dvou paneláků“: dva stejné byty, jeden v zatepleném domě s novými okny, druhý v domě, kde se 40 let nic zásadního neopravovalo. Nabídkové ceny se liší jen o jednotky procent, ale byt před rekonstrukcí se podle něj prodá až o 15 procent levněji. Majitelé, kteří cenu nechtějí snížit, pak mají byt v nabídce měsíce.
Investoři ztrácejí důvod kupovat. Nájmy v Praze podle Bezrealitky narazily na strop a před začátkem akademického roku rostly jen o jednotky procent. Při ceně přes 8 milionů a nájmu kolem 25 tisíc korun vychází hrubý výnos pod čtyři procenta, méně, než dnes nese spořicí účet nebo státní dluhopis. Investiční kupci, kteří v posledních letech táhli poptávku po menších i větších bytech, se proto stahují. Od letoška navíc platí přísnější podmínky pro hypotéky na investiční nemovitosti.
Co může přijít dál
Velká korekce cen celého trhu zatím nepřichází a většina analytiků ji ani nečeká. Bytů je v Česku dlouhodobě málo, staví se pomalu a lidé mají stále relativně nízkou nezaměstnanost. Borek Simandl ze společnosti CREDITAS ale upozorňuje, že korekce dává smysl lokálně a podle segmentů: u větších panelových bytů, bytů s horší energetickou náročností a v lokalitách se slabší dopravou. Pokud by se přidalo další zdražení hypoték, růst nezaměstnanosti nebo prudký nárůst nabídky, mohla by se podle něj korekce rozšířit.
Dlouhodobě hraje proti panelákům i demografie. Velkou část bytů privatizovaných v devadesátých letech vlastní generace, která stárne. V příštích letech tak mohou na trh přicházet desetitisíce bytů z dědictví, a to právě v panelových sídlištích. Rozdíl v cenách mezi panelovými a cihlovými byty se podle odborníků bude spíš prohlubovat.
Co to znamená pro kupující a prodávající
- Kupující mají poprvé po letech prostor vyjednávat. Zvlášť u velkých bytů v domech před rekonstrukcí se vyplatí ptát na fond oprav, plánované investice a skutečné náklady na energie a nabídnout nižší cenu.
- Prodávající, kteří nastavili cenu podle loňských inzerátů, by měli počítat s delším prodejem nebo slevou. Byt, který visí v nabídce několik měsíců, se prodává hůř a za méně.
- Investoři by měli porovnat výnos z nájmu s bezrizikovými alternativami. Při dnešních cenách a sazbách vychází panelák jako investice hůř než před dvěma lety.
Paneláky se tak nepřestaly prodávat úplně. Přestaly se ale prodávat za jakoukoli cenu. Trh, kde si prodávající diktovali podmínky, se u nich mění v trh, kde rozhoduje kupující.
Souvislosti jsme rozebírali i v článcích Hypotéky zdražují už sedm měsíců, Povolte 100% hypotéky, volá expert a Čeká české nemovitosti japonský scénář?
Zdroje: Česká bankovní asociace (Hypomonitor, září 2026), Swiss Life Hypoindex (říjen 2026), Sreality, Bezrealitky, Info.cz/E15, Deník.cz, Investiční web. Splátky jsou orientační výpočet redakce. Nejde o investiční doporučení.