Byty v Česku jsou podle ČNB o 33 % předražené. Kdy může přijít propad?

Ceny bytů v Česku jsou daleko od toho, co by odpovídalo příjmům a nájmům. Tak zní závěr Zprávy o finanční stabilitě, kterou Česká národní banka představila v červnu. Podle jejích výpočtů byly byty ve čtvrtém čtvrtletí 2025 pro investory z řad domácností nadhodnocené přibližně o 33 procent. Ještě výraznější je rozdíl z pohledu běžné rodiny: tržní ceny bytů byly v průměru zhruba o 60 procent vyšší než ceny, které si domácnost se středním příjmem může bezpečně dovolit koupit na hypotéku.

ČNB přitom sama upozorňuje, že nadhodnocení neznamená předpověď poklesu. Vyjadřuje, o kolik se ceny odchýlily od hodnoty odpovídající příjmům, nájmům a úrokovým sazbám. K rovnováze se trh může vrátit dvěma cestami: buď zlevní byty, nebo zdraží všechno ostatní, hlavně mzdy.

Co přesně ČNB spočítala

Nejhůř jsou na tom Praha a Brno, kde jsou ceny nejvyšší a domácnosti se středními příjmy při koupi na hypotéku podstupují největší riziko. Ceny bytů ve druhé polovině loňského roku rostly o více než 10 procent ročně, hlavně díky rychlému růstu příjmů. Vliv dřívějšího poklesu úrokových sazeb už podle ČNB slábne a centrální banka čeká, že růst cen v dalších letech zpomalí.

Riziko podle ČNB zmírňuje to, kdo byty kupuje. Jsou to převážně domácnosti s vysokými příjmy a nízkým rizikem, že by přestaly splácet. Podíl hypoték, u kterých splátky přesahují 40 procent čistého příjmu, ale roste a je na rekordu. Banka proto od 1. dubna doporučila přísnější pravidla pro investiční hypotéky: nejvýše 70 procent hodnoty nemovitosti a dluh maximálně sedminásobek ročního příjmu.

Scénář 1: Byty zlevní

K výraznějšímu poklesu cen obvykle nestačí samotné nadhodnocení. Je potřeba spouštěč, který přinutí prodávající prodávat a kupující odejít z trhu. V úvahu připadá několik situací:

• Recese a rostoucí nezaměstnanost. Když lidé přicházejí o práci, část z nich nezvládne splácet a musí prodávat. ČNB ve svém zátěžovém testu počítá s nepříznivým scénářem, ve kterém ekonomiku zasáhne eskalace geopolitického napětí, šok v cenách energií a výpadky dodavatelských řetězců a tři roky nepřijde oživení.
• Prudké zdražení hypoték. Kdyby ČNB musela kvůli inflaci výrazně zvýšit sazby, kupní síla kupujících by se propadla. Přesně to se stalo v letech 2022 a 2023, kdy sazby hypoték vyskočily nad 6 procent a starší byty v některých lokalitách zlevnily až o 15 procent.
• Odchod investorů. Výnos z pronájmu se v Praze dostal pod 4 procenta, tedy pod úrok na spořicím účtu. Pokud by se k tomu přidalo vyšší zdanění nebo regulace nájmů, mohli by drobní investoři začít byty hromadně prodávat. Investoři přitom tvoří podstatnou část poptávky po menších bytech.
• Vlna nové nabídky. V Praze je rozestavěno přes 23 tisíc bytů a v nabídce je rekordních 7 200 novostaveb. K tomu se postupně uvolňují panelové byty po stárnoucích majitelích.

Prvních signálů si všímají realitní makléři. Prodeje novostaveb zpomalují, nabídka bytů v inzerci je meziročně o 14 procent vyšší a u třetiny inzerátů už majitelé cenu snižovali. Oficiální statistiky ale zatím pokles neukazují, starší byty v Praze podle posledních dat stále meziročně zdražují. ČNB sleduje riziko, že průměrné ceny bytů během dvou let klesnou o více než 10 procent, a hovoří o přetrvávající nejistotě a riziku korekce.

Scénář 2: Ceny stagnují a mzdy je doženou

Pravděpodobnějším vývojem je podle řady ekonomů pomalé „vyprchání“ nadhodnocení. Ceny bytů by se několik let držely na místě nebo rostly jen pomalu, zatímco mzdy by rostly dál. Bytů je v Česku dlouhodobě nedostatek, kupující mají většinou vysoké příjmy a nucených prodejů je málo. Prodávající tak spíš čekají, než by výrazně slevovali.

Jak dlouho by to trvalo? Zjednodušeně, pokud by nadhodnocení mizelo jen díky růstu příjmů:

Jde o vlastní zjednodušený výpočet. Nadhodnocení podle ČNB závisí i na nájmech a úrokových sazbách, takže skutečný vývoj může být rychlejší i pomalejší. Řád je ale jasný: i bez jakéhokoli poklesu cen by trvalo zhruba pět let, než by se byty pro investory vrátily k rovnováze, a skoro deset let, než by se staly dostupnými pro běžnou rodinu.

I tento scénář znamená pro majitele ztrátu, jen méně viditelnou. Při inflaci kolem 2,5 procenta by byt, jehož cena pět let stojí, ztratil v reálném vyjádření zhruba 12 procent hodnoty.

Scénář 3: Ceny porostou dál

Nelze vyloučit ani pokračování růstu. Pokud by ČNB v příštích letech sazby snížila, hypotéky zlevnily a mzdy dál rostly o více než 6 procent ročně, poptávka by se mohla znovu rozjet. Nadhodnocení by se pak dál prohlubovalo a riziko pozdější korekce by rostlo. Právě proto ČNB drží zákonné limity pro hypotéky a přidala doporučení pro investiční úvěry.

Co to znamená pro kupující a majitele

Pro kupující vlastního bydlení je nadhodnocení důvodem k opatrnosti, ne k čekání na krach. Kdo kupuje s rozumnou hypotékou a bude v bytě bydlet desítky let, krátkodobé výkyvy cen nemusí řešit. Hlavní riziko nesou ti, kdo kupují na maximum svých možností, se splátkou přes 40 procent příjmu, a investoři, kteří počítají s dalším růstem cen místo s výnosem z nájmu.

Pro majitele, kteří plánují prodej, z toho plyne podobná rada jako od realitních makléřů: trh už nenahrává prodávajícím a ceny z loňského vrcholu se nemusí vrátit. Ať už přijde pokles, nebo dlouhé období stagnace, čas v obou případech pracuje spíš proti těm, kdo chtějí prodávat draho.

Zdroje: ČNB, Zpráva o finanční stabilitě jaro 2026 (prezentace), ČNB blog, záznam bankovní rady ČNB, RE/MAX, Bezrealitky.cz, vlastní výpočty. Nejde o investiční doporučení.