Majitel vs. nájemník bytu. Kdo je na tom v Česku hůře

Nájemní bydlení v Česku je zvláštní trh. Nájemníci se cítí jako slabší strana, která může kdykoli přijít o střechu nad hlavou. Pronajímatelé se zase cítí jako ti, kdo nesou veškeré riziko a v případě problémů zůstanou bez peněz i bez bytu. Obě strany mají v něčem pravdu.

Nájemník: život na roční smlouvu

Největším problémem nájemníků je nejistota. Podle dat ministerstva pro místní rozvoj podepisuje každý pátý nájemník smlouvu kratší než jeden rok a další čtvrtina smlouvu na jeden až dva roky. Podle odhadů tak 800 tisíc až milion lidí v Česku nemá jistotu bydlení ani na dva roky dopředu. Při každém prodloužení nájemník neví, zda mu majitel smlouvu obnoví a o kolik zvedne nájem.

Česko se v tom liší od řady západních zemí. V Rakousku jsou běžné smlouvy na tři a více let, v Belgii na devět let a v Německu se nájem obvykle sjednává na dobu neurčitou. Česká pravidla přitom nájemníky se smlouvou na dobu neurčitou chrání poměrně silně. Právě proto ji ale pronajímatelé nenabízejí.

K nejistotě se přidává cena. Česko patří podle OECD mezi deset evropských zemí s nejvyššími nájmy vzhledem k příjmům. Průměrné nájemné vzrostlo na začátku roku meziročně o 5 až 6 procent a odhady pro letošek mluví o zdražení o 6 až 9 procent, tedy rychleji, než rostou mzdy.

• Kauce. Pronajímatel může chtít jistotu až do výše trojnásobku měsíčního nájmu. Podle Iniciativy nájemníků je neoprávněné zadržování kauce nejčastějším problémem, se kterým se nájemníci obracejí o pomoc.
• Stěhování. Každá změna bydlení znamená náklady na stěhování, novou kauci, často i provizi realitní kanceláři. Pro rodiny s dětmi navíc i změnu školy nebo školky.
• Omezení. Nájemník bez souhlasu majitele nemůže byt upravovat, často nesmí mít zvíře a do bytu, ve kterém žije roky, se mu nevyplatí investovat.
• Žádný majetek. Nájem nebuduje vlastnictví. Kdo platí celý život nájem a nespoří jinak, vstupuje do důchodu bez vlastního bydlení a s dál rostoucími náklady.

Majitel: když nájemník přestane platit

Pronajímatelé mají opačnou noční můru. Nájemníka, který přestane platit nebo se po skončení smlouvy odmítá odstěhovat, nesmí sami vystěhovat. Výměna zámků nebo vynesení věcí na chodbu je nezákonná svépomoc. Musí podat žalobu na vyklizení, počkat na rozsudek a pak nechat byt vyklidit exekutorem. Soudní řízení trvalo podle advokáta Libora Duška v průměru 14 měsíců, v Praze dokonce 21 měsíců. Po celou dobu majitel nedostává nájem, platí fond oprav, zálohy na energie a často i splátky hypotéky.

Od letošního ledna mají pronajímatelé k dispozici nový nástroj, rozkaz k vyklizení. Soud ho může vydat rychle, bez jednání, jen na základě listin, a nájemník pak musí byt vyklidit do 15 dnů. Má to ale háček: pokud nájemník proti rozkazu podá odpor, věc se vrací do běžného řízení. Zkušení neplatiči tak mohou proces dál natahovat.

• Poničený byt. Kauce ve výši tří nájmů často nepokryje škody po problematickém nájemníkovi. Vymáhat zbytek u člověka, který neplatil ani nájem, bývá marné.
• Rostoucí daně. Daň z nemovitostí se od roku 2024 zhruba zdvojnásobila a politici otevřeně mluví o dalším zdanění majetku, zejména vlastníků více bytů. Příjmy z pronájmu se daní 15 procenty.
• Nízký výnos. Hrubý výnos z pronájmu v Praze klesl pod 4 procenta. Po odečtení daní, oprav, správy, období bez nájemníka a rizika neplatiče je čistý výnos často nižší než úrok na spořicím účtu.
• Opravy a fond oprav. Majitel odpovídá za větší opravy a údržbu bytu, a ve starších domech roste i fond oprav kvůli nutným rekonstrukcím.
• Regulační riziko. Debata o dostupnosti bydlení může vyústit v přísnější pravidla pro pronajímatele. Nizozemský příklad ukazuje, že regulace nájmů může během pár let změnit ekonomiku pronájmu od základu.

Srovnání

Bludný kruh

Problémy obou stran spolu úzce souvisejí. Pronajímatelé nabízejí krátké smlouvy právě proto, že se bojí neplatičů a zdlouhavého vystěhování. Roční smlouva je pro ně pojistka: problémového nájemníka se zbaví tím, že mu smlouvu neprodlouží. Nájemníci na to doplácejí nejistotou, i když platí včas a o byt se starají.

Řešení, o kterém se v Česku mluví roky, mělo spojit obojí: rychlejší vystěhování neplatičů výměnou za delší a jistější smlouvy pro slušné nájemníky. Prošla ale jen první polovina. Rozkaz k vyklizení začal platit, prodloužení smluv se do zákona nedostalo. Podle Mikoláše Opletala z Platformy pro sociální bydlení jde jen o částečný úspěch.

Kdo je tedy na tom hůř?

Záleží na tom, jak se situace vyvine. V běžném nájmu, kde nájemník platí a majitel se o byt stará, nese větší každodenní nejistotu nájemník. Žije s vědomím, že za rok může muset hledat nové bydlení za vyšší cenu, a nemá nad tím kontrolu. Majitel má naopak v ruce majetek, který dlouhodobě získává na hodnotě.

Když se ale něco pokazí, může být majitel na tom výrazně hůř. Neplatič, který se rok a půl nedá vystěhovat a nakonec zanechá zdevastovaný byt, může drobného pronajímatele připravit o výnos za několik let a dostat ho do problémů se splácením hypotéky. Nájemník se zadrženou kaucí přichází o desítky tisíc, majitel s neplatičem o statisíce.

Česko tak potřebuje pravidla, která by snížila riziko na obou stranách. Rychlé řešení skutečných neplatičů a zároveň delší smlouvy pro ty, kdo platí. Dokud se to nepovede, budou se nájemníci i majitelé navzájem podezírat a platit za to budou hlavně ti slušní na obou stranách.

Zdroje: Seznam Zprávy, MMR, Estav.cz, Forbes, Banky.cz, epravo.cz, OECD. Nejde o investiční doporučení.