Dáme vám 2,5 milionu korun, když se vystěhujete z bytu. Nájemníci zbohatnou, ale budou bez střechy nad hlavou

Nabídka, která zní jako vtip, je v Nizozemsku realitou. Soukromí investoři nabízejí nájemníkům peníze za to, že se dobrovolně vystěhují. Podle firmy Proranje Vastgoed, která skupuje obsazené nájemní byty, jde obvykle o desítky tisíc eur, ve výjimečných případech o více než 100 tisíc eur, tedy zhruba 2,5 milionu korun. Více než polovina soukromých investorů, kteří se na firmu ve třetím čtvrtletí obrátili, už předtím zkoušela nájemníkům za ukončení smlouvy zaplatit.

Důvod je čistě ekonomický. Prázdný byt se prodá za výrazně vyšší cenu než byt s nájemníkem, kterého se nový majitel nemůže zbavit a od kterého dostává regulované nájemné. „Když je prázdná nemovitost výrazně cennější, může taková částka dávat majiteli ekonomický smysl,“ vysvětluje majitel firmy Jelmer Schortinghuis pro server NL Times.

Nájemníci ale nabídky často odmítají. Kdo má nízký nájem a smlouvu na dobu neurčitou, nemá důvod se stěhovat, zvlášť když srovnatelný byt k pronájmu prakticky nesežene. Majitel pak prodává byt i s nájemníkem, se ztrátou. Počet soukromých pronajímatelů, kteří chtějí své byty prodat, přitom ve třetím čtvrtletí meziročně vzrostl o více než 31 procent.

Jak Nizozemsko k tomuto stavu došlo

Nizozemsko má dlouhodobě jeden z nejregulovanějších nájemních trhů v Evropě. Velká část bytů patří neziskovým bytovým družstvům a nájemné se určuje podle bodového systému, který hodnotí velikost, vybavení, energetickou třídu a další parametry bytu. Od července 2024 ale vláda bodový systém rozšířila i na takzvaný střední segment. Zákon o dostupném nájemném (Wet betaalbare huur) stanovil strop nájemného pro všechny byty do 186 bodů, což zasáhlo většinu menších a středních bytů soukromých pronajímatelů.

Současně začal platit zákon, který zakázal nové nájemní smlouvy na dobu určitou. Pronajímatelé tak přišli o možnost nájemníka po dvou letech vyměnit. K tomu se přidalo zvýšení daně z majetku v takzvaném boxu 3, kterou Nizozemci platí z investičního majetku včetně pronajímaných bytů, a dlouhá nejistota, jak bude nakonec nastavena.

Výsledek: nájemních bytů ubývá

Regulace měla nájemníkům pomoci. Ve skutečnosti spustila výprodej. Podle nizozemského katastru prodali pronajímatelé v roce 2025 přes 65 tisíc bytů a zhruba šest z deseti koupili lidé, kteří v nich chtějí sami bydlet. Jen v prvním čtvrtletí letošního roku prodali investoři dalších 17 300 bytů. Podle realitního portálu Pararius ve druhém čtvrtletí zmizelo z neregulovaného nájemního trhu 12 150 bytů, zatímco nových přibylo jen 11 389.

Prodej nájemních bytů pomohl části lidí, kteří si poprvé kupovali vlastní bydlení. Pro ty, kdo na koupi nemají, se ale situace zhoršila. Nájemních bytů je méně, čekací doby se prodlužují a nájmy u zbývajících neregulovaných bytů rostou. Svaz pronajímatelů Vastgoed Belang varoval, že trh s bydlením je na pokraji úplného zamrznutí.

Vláda už chybu přiznává. Ministryně bydlení koncem dubna oznámila snížení daně z převodu nemovitostí a zmírnění některých podmínek regulace, zákon má být od 1. ledna 2027 upraven tak, aby se výprodej zbrzdil. Důvěru investorů ale obnovit nebude snadné.

Hrozí to i v Česku?

Česko je v opačné situaci. Regulované nájemné u nás po letech postupné deregulace skončilo v roce 2012 a nájemné se dnes sjednává tržně. Většina nových nájemních smluv se uzavírá na dobu určitou, nejčastěji na rok, a pronajímatel tak může po skončení smlouvy nájem neprodloužit nebo nastavit novou cenu. Situace, kdy by majitel musel nájemníkovi platit za odchod, je proto výjimečná.

Úplně neznámá ale není. V době regulovaného nájemného bylo v Praze a dalších velkých městech běžné, že majitelé domů nájemníkům s regulovaným nájmem platili odstupné, aby mohli byt opravit a pronajmout nebo prodat za tržní cenu. Byty s regulovaným nájemníkem se prodávaly s velkou slevou. Dodnes platí, že při prodeji bytu přechází nájem na nového majitele, a byt s nájemníkem na dobu neurčitou se proto prodává levněji než prázdný.

Česká pravidla nájemníky chrání i dnes. U smlouvy na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět nájem jen ze zákonných důvodů. Zvyšovat nájemné bez dohody může jen do výše srovnatelného nájemného v místě a nejvýše o 20 procent za tři roky. To jsou ale mírná omezení ve srovnání s nizozemským bodovým stropem.

Kde je riziko

Tlak na regulaci ale může přijít i do Česka. Nájmy rostou meziročně obvykle o 4 až 6 procent, v některých regionech až o desetinu, a dostupnost bydlení patří mezi nejpalčivější politická témata. Volání po stropech nájemného, omezení smluv na dobu určitou nebo vyšším zdanění vlastníků více bytů se v debatách objevuje pravidelně. Nová vláda navíc otevřela debatu o vyšším zdanění nemovitostí.

Nizozemský příklad ukazuje, kam taková opatření mohou vést, pokud se zavedou plošně a rychle. Pronajímatelé začnou byty prodávat, nová výstavba nájemních bytů se zastaví a nabídka se zmenší právě tam, kde je jí nejvíc potřeba. Byty sice zlevní pro kupující, ale lidé, kteří si koupi dovolit nemohou, mají ještě větší problém najít bydlení.

Česko zatím volí jinou cestu. Od letoška platí zákon o podpoře bydlení, který se soustředí na pomoc lidem v bytové nouzi, a stát podporuje výstavbu dostupného nájemního bydlení s nákladovým nájemným. Pokud by ale v budoucnu převážila snaha řešit drahé nájmy regulací místo zvýšení nabídky, mohl by se nizozemský scénář opakovat. A nabídky typu „zaplatíme vám, když se odstěhujete“ by pak nemusely zůstat jen zahraniční kuriozitou.

Zdroje: NL Times, DutchNews, Pararius, Kadaster, Estav.cz, občanský zákoník. Nejde o investiční doporučení.