Poslední šance na rozumný prodej panelákového bytu? Ceny začaly klesat a jen tak se nezastaví

Majitelé panelových bytů si zvykli, že čas pracuje pro ně. Za poslední roky ceny bytů na sídlištích rostly rychleji než u cihlových domů i novostaveb a kdo s prodejem počkal, obvykle dostal víc. Tahle doba podle makléřů skončila. „Dnes je to přesně naopak. Každý měsíc, kdy byt visí v inzerci za nereálnou cenu, majitele stojí peníze. Kdo čeká na lepší časy, ten se jich u paneláků v dohledné době nedočká,“ říká Pavla Sillmen z realitní kanceláře Snadnobydlet.cz.

Zlom po letech růstu

Panelové byty byly hvězdou posledních let. Podle dat společnosti Reas se jich loni v Česku prodalo přes 20 tisíc, o 8 procent víc než rok předtím, a byty na sídlištích patřily k nejrychleji zdražujícím nemovitostem. Byly totiž dostupnou alternativou k novostavbám, na které většina lidí s průměrným příjmem nedosáhla.

Letos se ale situace otočila. Hypotéky zdražily, průměrná nabídková sazba se podle Swiss Life Hypoindexu vyšplhala na 5,79 procenta a Česká národní banka od dubna zpřísnila podmínky pro investiční hypotéky. Nabídka bytů v inzerci je meziročně o 20 procent vyšší a u více než třetiny z nich už majitelé snižovali cenu. Nejvíc tlak cítí právě starší panelové byty v původním stavu.

„Prodávající to zatím často nechtějí slyšet. Přijdou s cenou, kterou loni dostal soused, a nechápou, proč se jim nikdo neozývá. Jenže loňský soused prodával na úplně jiném trhu,“ popisuje Pavla Sillmen.

Proč pokles jen tak neskončí

Podle makléřky nejde o krátkodobý výkyv, po kterém se trh rychle vrátí k růstu. Na panelové byty dnes tlačí několik faktorů najednou a žádný z nich v příštích měsících nezmizí.

• Drahé hypotéky. Sazby se drží kolem 6 procent a ČNB zvažuje další zvýšení. Kupující si proto mohou dovolit menší úvěr než před rokem.
• Odchod investorů. Paneláky často kupovali drobní investoři na pronájem. Hrubý výnos z nájmu ale v Praze klesl pod 4 procenta, tedy pod úrok spořicích účtů, a nové investiční hypotéky jsou dražší a hůř dostupné. Část investorů proto byty prodává, místo aby je kupovala.
• Stárnoucí majitelé. Velká část bytů na sídlištích patří lidem, kteří se do nich nastěhovali v 70. a 80. letech. Postupně se uvolňují a na trh tak budou v příštích letech přicházet desítky tisíc dalších panelových bytů.
• Drahé rekonstrukce a stárnoucí domy. Kupující počítá s náklady na nové jádro, rozvody a kuchyň, k tomu s rostoucím fondem oprav a s tím, že řadu domů čekají další velké investice.
• Konkurence novostaveb. V Praze je rozestavěno přes 23 tisíc bytů. Developeři zatím drží ceníky, ale přidávají bonusy, a jakmile začnou zlevňovat, rozdíl mezi novým bytem a panelákem před rekonstrukcí se ještě zmenší.

„Paneláky jsou na konci řetězce. Když zdražují hypotéky a zlevňují novější byty, kupující se ptá, proč by měl za starý byt s umakartovým jádrem platit skoro tolik jako za byt, do kterého se nastěhuje hned. A na tuhle otázku prodávající s přemrštěnou cenou nemá odpověď,“ vysvětluje Pavla Sillmen.

Past jménem ležák

Největší chybou je podle makléřky začít s cenou výrazně nad trhem v naději, že se dá vždycky slevit. „Nejvíc zájemců přijde v prvních dvou až třech týdnech po zveřejnění inzerátu. Když byt v tu chvíli stojí o dvacet procent víc, než je trh, tihle lidé ho přeskočí a už se k němu nevrátí. Pak majitel po třech měsících zlevní, jenže to už se na byt dívají jako na ležáka,“ říká.

Byt, který visí v nabídce měsíce a opakovaně zlevňuje, vzbuzuje u kupujících podezření, že s ním něco není v pořádku. A dává jim silnou vyjednávací pozici. „Kupující vidí historii inzerátu. Vidí, že cena klesla jednou, dvakrát, a začne nabízet ještě o kus méně, protože ví, že majitel už je pod tlakem. Z prodávajícího, který chtěl víc, se stane ten, kdo nakonec bere nejnižší nabídku,“ upozorňuje Pavla Sillmen.

K tomu se přidávají náklady na držení bytu. Fond oprav, energie, pojištění, případně splátky hypotéky nebo úroky z překlenovacího úvěru, pokud majitel mezitím kupuje jiné bydlení. Ty se platí každý měsíc, kdy se byt neprodá.

Kolik může přemrštěná cena stát

Rozdíl ukazuje zjednodušený modelový příklad třípokojového panelového bytu před rekonstrukcí, jehož reálná tržní hodnota je dnes 5,5 milionu korun. Čísla jsou ilustrativní a vycházejí z předpokladu, že trh během příštího roku klesne o dalších pět procent.

Majitel, který chtěl o milion víc, tak v tomto scénáři nakonec dostane zhruba o 600 tisíc korun méně, než kdyby nastavil cenu rozumně od začátku. „Tohle vidíme v praxi pořád. Lidi se bojí, že prodají pod cenou, a nakonec prodají hluboko pod cenou, za kterou mohli prodat před půl rokem,“ říká makléřka.

Jak to vypadalo minule

Česko už si podobný vývoj zažilo. Po finanční krizi v letech 2008 a 2009 panelové byty zlevňovaly několik let po sobě a k předkrizovým cenám se v mnoha městech vracely téměř deset let. Při posledním ochlazení po prudkém zdražení hypoték v letech 2022 a 2023 se starší byty podle realitních kanceláří daly koupit až o 15 procent levněji než na začátku roku 2022. Pokaždé platilo totéž: nejdřív a nejvíc ztrácely starší byty v horším stavu a nejhůř dopadli ti, kdo s prodejem otáleli.

„Trh se nezastaví jen proto, že si to prodávající přeje. Pokles u paneláků podle mě potrvá minimálně do doby, než zlevní hypotéky, a to se v příštím roce nestane. Kdo musí nebo chce prodávat, má teď možná poslední šanci prodat za slušné peníze,“ říká Pavla Sillmen.

Co dělat, pokud chcete prodávat

• Vycházejte ze skutečných prodejních cen, ne z cen v inzerátech. Nabídkové ceny jsou dnes často o desítky procent vyšší, než za kolik se byty opravdu prodávají.
• Nastavte cenu na úrovni trhu hned na začátku. První týdny inzerce jsou nejcennější a rozhodují o tom, zda se byt prodá rychle a bez velkých slev.
• Počítejte s rekonstrukcí z pohledu kupujícího. Pokud byt potřebuje nové jádro a rozvody, kupující si celou částku odečte z ceny. Někdy se vyplatí byt aspoň připravit k prodeji, často ale stačí reálná cena.
• Nesrovnávejte se s loňským rokem. Rozhodující je, co jsou dnes ochotní zaplatit kupující s hypotékou za 6 procent.

„Rozumná cena neznamená výprodej. Znamená prodat za to, co trh dnes skutečně zaplatí, a nečekat, až zaplatí ještě méně,“ shrnuje Pavla Sillmen.

Zdroje: Snadnobydlet.cz, ČNB, Swiss Life Hypoindex, Reas, Banky.cz. Modelový příklad je ilustrativní. Nejde o investiční doporučení.