V Praze se staví jako o závod. Jako na potvoru do padajícího trhu
Na novou výstavbu v Praze se čekalo celé desetiletí. Letos je rozestavěných rekordních 23 tisíc bytů a nabídka novostaveb je nejvyšší od roku 2016. Jenže kupců ubývá: prodeje nových bytů meziročně klesají, hypotéky zdražují a přibývá i bytů na sekundárním trhu. Co to znamená pro ceny a pro developery.
Praha léta trpěla tím, že se v ní stavělo málo. Povolování trvalo roky, pozemků bylo málo a ceny bytů utekly mzdám tak daleko, že se metropole zařadila mezi nejméně dostupná města v Evropě. Teď se konečně staví ve velkém. Jenže nové byty přicházejí na trh přesně v době, kdy zdražují hypotéky, kupců ubývá a nabídka roste i mezi staršími byty.
Jeřáby nad Prahou
Podle společnosti iO Partners bylo v Praze v polovině roku rozestavěno 23 300 bytů, nejvíc v historii měření. To je o 43 procent víc než před rokem a o více než 12 tisíc víc než v polovině roku 2024. Jen v prvním pololetí začala stavba 6 520 bytů, nejvíc za jedno pololetí. Data Českého statistického úřadu ukazují podobný trend: ve druhém čtvrtletí začala v Praze stavba 2 788 bytů, o 59 procent víc než před rokem.
Developeři rozjíždějí jeden projekt za druhým. Sekyra Group začala stavět třetí etapu Smíchov City s přibližně 800 byty, Central Group staví 23patrový dům v Malešicích a projekt Na Homoli, Penta Real Estate letos na jaře zahajovala v Praze jeden projekt měsíčně. Výsledek je vidět v nabídce: podle analýzy developerů Central Group, Skanska Residential a Trigema bylo na konci září v nabídce 7 200 nových bytů, o 26 procent víc než před rokem a nejvíc za poslední desetiletí.
Prodeje klesají
Poptávka s nabídkou nedrží krok. Podle analýzy trojice developerů se ve třetím čtvrtletí prodalo 1 600 nových bytů, o 6 procent méně než před rokem. Za tři čtvrtletí to bylo 5 350 bytů, o 11 procent méně. Data společnosti BuiltMind, která cituje Deník, ukazují ještě větší ochlazení: 1 336 prodaných bytů ve třetím čtvrtletí, meziročně o 16,6 procenta a mezičtvrtletně o 8 procent méně.
| Pražský trh s novými byty | Hodnota | Meziročně |
|---|---|---|
| Rozestavěné byty (polovina 2026) | 23 300 | +43 % |
| Zahájené byty (1. pololetí 2026) | 6 520 | rekord |
| Nové byty v nabídce (konec září) | 7 200 | +26 % |
| Prodané nové byty (3. čtvrtletí) | 1 336 až 1 600 podle zdroje | −6 až −17 % |
| Průměrná nabídková cena novostavby | 193 814 Kč/m² | +12 % |
| Novostavby a zrekonstruované byty v nabídce celkem | cca 8 600 | +20 % |
Prodeje jsou stále nad dlouhodobým průměrem a podle developerů za devět měsíců překonaly desetiletý průměr o více než pětinu. Trend se ale obrátil. Analýza za ochlazením vidí růst úrokových sazeb, přísnější podmínky pro hypotéky na investiční byty a nejistotu ohledně dalšího vývoje ekonomiky.
Byty přibývají i na sekundárním trhu
Nabídka roste i u starších bytů. Podle podzimní analýzy RE/MAX bylo ve třetím čtvrtletí v celém Česku v inzerci 24,8 tisíce bytů, o 14 procent víc než před rokem, a u více než třetiny z nich majitelé snižovali cenu. Do prodeje se dostávají i byty investorů, kterým se při dnešních cenách a sazbách přestává vyplácet držet je. V Praze klesl hrubý výnos z pronájmu pod 4 procenta, tedy pod úroky ze spořicích účtů.
Novostavby a starší byty si tak začínají přímo konkurovat. Kupující, který dřív neměl na výběr, dnes může srovnávat a smlouvat.
Proč ceny zatím rostou
Paradoxně ceny novostaveb dál stoupají. Průměrná nabídková cena se ve třetím čtvrtletí dostala na 193 814 korun za metr čtvereční a skutečné prodejní ceny na 186 408 korun. Průměrný nový byt v Praze stojí 11,8 milionu korun. Má to několik důvodů:
- Efekt skladby. Kupci nejdřív vykupují levnější menší byty. V nabídce zůstávají dražší a průměr roste, i když se jednotlivé byty nezdražují. „Růst průměru proto nelze automaticky číst jako stejné zdražení každého bytu,“ upozorňuje Tomáš Kajúch z BuiltMind.
- Drahé vstupy. Pozemky, materiál i práce dál zdražují a developeři projekty, které začali stavět, nemohou prodávat se ztrátou.
- Menší byty. Průměrná plocha nabízeného bytu klesla za rok z 65,9 na 62,6 metru čtverečního. Developeři tak drží celkovou cenu v dosahu kupců, metr čtvereční ale zdražuje.
Mezi samotnými developery se ale ozývají varování. „Je možné, že se blížíme k pomyslnému stropu cen, za který jsou investoři ochotní nakupovat,“ říká Michal Vacek z CEEC Research. Podle Ondřeje Blaha ze společnosti Winning PS se „trh stává přesyceným“ a v Praze a Brně čeká spíš stagnaci cen za metr. Předseda Ekospolu Evžen Korec soudí, že ceny narazily na strop a většina lidí si nový byt nemůže dovolit.
Co bude dál
Pro kupující je to po letech dobrá zpráva. Větší nabídka znamená víc prostoru vybírat a smlouvat. Developeři, kteří potřebují prodat dokončené byty, začnou nabízet slevy, bonusy nebo příspěvky na hypotéku dřív, než sáhnou na ceník. Pražské ceny jako celek se pravděpodobně nepropadnou, ale delší stagnace je reálná.
Pro developery je to test. Kdo začal stavět s drahým úvěrem a počítal s rychlými předprodeji, bude mít problém. Rozestavěných 23 tisíc bytů bude během dvou až tří let postupně dokončeno a trh je bude muset vstřebat. Pokud ČNB zvýší sazby a hypotéky se ještě prodraží, mohou developeři nové projekty odkládat. A pak by se Praha za pár let mohla vrátit tam, kde byla: k nedostatku bytů a dalšímu zdražování.
Předseda Skanska Residential Petr Michálek upozorňuje, že nedostatek pozemků, složité povolování a drahá výstavba mohou budoucí nabídku znovu omezit a současný nárůst může být jen dočasný.
Zdroje: Central Group, Skanska Residential a Trigema (analýza pražského trhu za 3. čtvrtletí 2026), BuiltMind, iO Partners, ČSÚ (Pražská bytová výstavba, 2. čtvrtletí 2026), RE/MAX, CEEC Research, Pražský deník, ČTK. Nejde o investiční doporučení.