Babiš chystaným zdaněním majetku vyvolal velké obavy občanů. Na co se připravit?

Málokteré téma rozpálilo naše čtenáře tolik jako úvahy vlády o zdanění majetku. Pod článkem Zdanění majetku v Česku je na spadnutí se za dva dny sešlo 140 příspěvků. Prošli jsme je všechny. Ukazují, čeho se lidé bojí nejvíc, kde vládní plán drhne a na co by se měli připravit majitelé bytů i nájemníci.

Připomeňme výchozí situaci. Ministryně financí Alena Schillerová připustila, že se vláda v roce 2027 zvýšení některých daní nevyhne. Nejkonkrétněji mluví o vyšším zdanění investičních bytů. Kdo vlastní víc bytů a jeho daň z nemovitostí přesáhne určitou hranici, platil by nad ní vyšší sazbu. Plošné zvýšení pro všechny odmítá. Paragrafové znění ale neexistuje a není jasné ani to, co by zákon za investiční byt považoval. Právě tahle nejistota v diskuzi straší nejvíc.

„Ti, co makají, dostanou trest“

Nejčastějším pocitem je, že stát trestá ty, kdo něco vybudovali. „Takže ti, co makají a snaží se, dostanou za to trest,“ napsala Dagmar Motyčková. Nejvíc souhlasných reakcí v této části diskuze sebral František Bohatý, který popsal nákladnou rekonstrukci zdevastovaných objektů vrácených v restituci: „Měl bych za to být trestán vyšším zdaněním?“ Marie Váňová mu odpověděla povzdechem, že „každý dobrý skutek musí být po zásluze potrestán“.

Obava má reálný základ v jedné z variant, o kterých se mluví: dani počítané z hodnoty nemovitosti místo z výměry. Ta by zasáhla každého, kdo nemovitost zhodnotil, ne jen spekulanty. Vláda ale zatím mluví o progresivní sazbě pro vlastníky více bytů, ne o oceňování všech nemovitostí.

Pronajímatelé: Daň obratem přeúčtuji nájemníkům

Úplně nejvíc srdíček v celé diskuzi získal Josef Novak, který otevřeně napsal, co udělá: „Pokud vláda zdaní moje investiční byty, daň obratem naúčtuju nájemcům. Jistě nebudu sám.“ Podle něj se zdanění majitelů vůbec nedotkne a zaplatí ho chudší. Tomáš Hora potvrdil, že přesně to udělal už při posledním zvýšení daně z nemovitosti v roce 2024.

Ne všichni s tím souhlasí. Petr Kubalik vyšší zdanění vítá: „Mladí lidé dnes prakticky nemají šanci dosáhnout na vlastní bydlení.“ Vyšší daň podle něj může omezit spekulativní nákupy a dostat na trh víc bytů. Květuše Bílková upozornila na jiný efekt: vyšší nájem nakonec nezaplatí nájemník, ale stát, protože lidé „okamžitě poběží pro dávku“. Několik čtenářů proto navrhovalo začít jinde, u doplatků na bydlení, které podle nich drží nájmy nahoře.

Ekonomové dávají za pravdu spíš pronajímatelům. Na trhu, kde je bytů málo, majitelé vyšší náklady do nájemného promítnou snadno. Zákon jim to ale neumožňuje okamžitě. Pokud nájemní smlouva nemá inflační nebo jinou doložku, může pronajímatel podle občanského zákoníku navrhnout zvýšení nejvýš o 20 % za tři roky. Nájemníci by se tedy měli podívat do své smlouvy, co v ní o zvyšování nájmu stojí.

Co je vlastně investiční byt?

Nejvěcnější příspěvek napsala Pavla Boublíková. Upozornila, že vlastnické vztahy nejsou jednoduché: „Například rodinný dům vlastní sourozenci, jeden s rodinou v něm bydlí, druhý bydlí jinde. Je to tedy pro něj investiční nemovitost, nebo snad půlka investiční nemovitosti?“ Stejně nejasné je, jak počítat manžele a nesezdané páry. Její odhad, jak to dopadne: stát nakonec zvedne daň všem stejně, protože je to administrativně nejjednodušší.

Ivan Drábek přidal obavu, kterou sdílí hodně lidí: „Jsem zvědav, kolik budou platit zahraniční firmy, co tu vlastní tisíce bytů na pronájem. Těch se to nedotkne, ale z bytu po babičce budeme platit jako mourovatí.“ Jan Křišťan naopak uklidňuje, že o investiční nemovitost půjde až u tří, pěti a více bytů. Pravdu zatím nemá nikdo, protože hranici vláda neřekla.

Pro majitele to znamená jediné: dokud nebude znám návrh, nemá smysl dělat unáhlené kroky, jako je narychlo prodávat nebo převádět byty na děti. Převod mezi příbuznými je sice osvobozený od daně, ale pokud by se hranice počítala na domácnost nebo rodinu, nemusel by vůbec pomoci.

Prázdné byty: problém, o kterém se nemluví

Nejzajímavější odbočkou diskuze byly prázdné nemovitosti. Standa Dolák popsal obec kousek od Plzně, kde je podle něj „každý čtvrtý dům prázdný“. Jeden vlastník tam vykoupil asi patnáct domů a nechává je chátrat, protože ho to stojí jen zhruba deset tisíc ročně na dani. Marek Boháč i Zdeněk Blažek se shodli, že vysoká daň by dávala smysl právě u prázdných, nevyužívaných nebo neobyvatelných bytů, ne u těch pronajatých.

Josef Novak na to odpověděl, že pokud by mu stát začal regulovat nájem, nechá byty raději prázdné: „Nikdo mne nemůže nutit, abych svůj majetek někomu pronajal.“ Přiznal také, že byty kupoval levně před lety a na růstu jejich ceny vydělal zhruba 300 %. Daň dvě až pět procent by mu podle něj zisk snížila jen nepatrně.

Tady diskuze trefila slabé místo celé debaty: Česko nemá spolehlivá data o tom, kolik bytů stojí prázdných. Bez nich nejde rozumně nastavit daň, která by je dostala na trh.

Dánsko, Británie, nebo daň z nabytí?

Čtenáři přinesli i zahraniční vzory. Petr Holik popsal dánský model „cukr a bič“: kdo byt drží prázdný, platí vysokou daň, kdo ho pronajme za rozumnou cenu, je zvýhodněn. Dana Divisova dala za příklad Británii, kde si prázdný byt podle ní nikdo nedovolí. Michal Sládek namítl, že vysoké zdanění tam dostupnost bydlení nevyřešilo, a pojmenoval jiný problém: „U nás je hlavní problém vymahatelnost práva, pokud se nájemník rozhodne neplatit. Tohle by se mělo vyřešit první.“ Na tom se shodla řada pronajímatelů. Strach z neplatiče je pro ně důvod, proč byt raději nepronajímají vůbec.

Standa Dolák by začal úplně jinde, návratem daně z nabytí nemovitosti, zrušené v roce 2020. Podle něj tehdy rozjela vlnu nákupů investičních bytů. Čtyřprocentní daň při koupi by skutečně zdražila hlavně opakované nákupy, jenže by dopadla i na rodiny kupující první bydlení. Proto ji vláda zatím nezmiňuje.

„Ať stát šetří u sebe“

Velká část příspěvků se zdaněním majetku vůbec nesouhlasí a chce, aby stát začal u svých výdajů. Zdenek Kucek vyzýval politiky, ať si sníží platy. Petr Oršula navrhoval slučovat obce: Česko má přes šest tisíc obcí, Nizozemsko s o dvě třetiny větším počtem obyvatel jen kolem 340. Další čtenáři mířili na dotace, dávky nebo předražené zakázky. Často zaznívalo i to, že vláda slibovala daně nezvyšovat. Lad Osvald to shrnul slavným výrokem George Bushe staršího: „Read my lips: no new taxes.“

Šetření ale samo nestačí. Rozpočet na příští rok počítá se schodkem 389 miliard korun a jen na úrocích stát letos zaplatí kolem 110 miliard. Schillerová chce schodek během volebního období snížit o 120 miliard. Balík nových opatření, o kterém se mluví, má přinést zhruba 20 miliard, z toho asi polovinu daně. Investiční byty jsou jen jeho částí, vedle spotřebních daní z tabáku, alkoholu a hazardu.

Na co se připravit

• Majitelé jednoho bytu nebo domu, ve kterém bydlí, by podle dosavadních slov ministryně zasaženi být neměli. Plošné zvýšení Schillerová výslovně odmítá. Daň z nemovitých věcí jim ale i tak každý rok mírně roste, protože se od roku 2025 valorizuje podle inflace. Část obcí navíc zvyšuje místní koeficient.
• Vlastníci více bytů by si měli spočítat, kolik dnes na dani platí a jak by se výnos z pronájmu změnil, kdyby se daň zdvojnásobila nebo ztrojnásobila. Při dnešní výnosnosti kolem 3–4 % ročně to obvykle dělá desetiny procentního bodu. Nepříjemné, ale ne likvidační.
• Nájemníci by se měli podívat do smlouvy, jak a o kolik může pronajímatel nájem zvýšit. Bez doložky je to nejvýš 20 % za tři roky.
• Kdo zvažuje nákup investičního bytu, by měl s vyšší daní počítat jako s reálným rizikem. Spolu s dražšími hypotékami po zvýšení sazeb ČNB na 4 % se tím návratnost dál zhoršuje.
• Kdy? Změny by mohly začít platit nejdřív v průběhu roku 2027. Do té doby jde o úvahy. Rozhodující bude, kde vláda nastaví hranici investičního bytu a zda se počítá na osobu, nebo na domácnost.

Diskuze ukázala jednu věc jasně: lidé se nebojí ani tak samotné daně, jako toho, že nevědí, koho zasáhne. Čím déle vláda nechá otázku otevřenou, tím víc budou obavy růst. A dál se v ní můžete zapojit i vy, diskuze pokračuje.

Zdroje: diskuze čtenářů Peníze247.cz, E15, Forbes, Info.cz, Ministerstvo financí. Nejde o investiční doporučení.