Trh s pražskými byty se otřásá. Největší developer už nabízí bonus 900 tisíc korun nebo hypotéku za 2,99 %

Ještě nedávno se nové pražské byty prodávaly samy, často už ve fázi výkresů. Teď největší developer v metropoli Central Group nabízí kupcům úrok 2,99 procenta dotovaný z vlastní kapsy, slib zpětného výkupu, nebo poukázku až za 900 tisíc korun. Takhle se nechová firma, které se byty trhají pod rukama. Takhle se chová developer, kterému ve skladu leží stovky hotových bytů a potřebuje je prodat.

Akce na byty, které se neprodaly

Akční nabídka se týká výhradně dokončených bytů a domů, případně projektů hotových do konce února 2027. Jde o více než 250 jednotek v osmi pražských projektech. Jinými slovy: o byty, které jsou postavené, ale nenašly kupce. Pro developera je takový byt drahý. Váže kapitál, často i úvěr od banky, a stojí ho údržbu a poplatky.

Čísla z trhu ukazují, proč se zásoby hromadí. Podle analýzy samotného Central Group, Skansky a Trigemy se v Praze za první tři čtvrtletí prodalo 5 350 nových bytů, o 11 procent méně než loni. Data BuiltMind ukazují ve třetím čtvrtletí propad o 16,6 procenta. Nabídka vystoupala na zhruba 7 200 bytů, nejvíc za poslední dekádu. A největší zásobu volných bytů ze všech pražských developerů má podle indexu Deloitte právě Central Group, 569 jednotek.

Viníkem jsou drahé hypotéky. ČNB na začátku listopadu zvedla sazbu na čtyři procenta, úvěry na bydlení se drží nad pěti procenty a u bytu za průměrných téměř 12 milionů korun to dělá z koupě pro většinu domácností nedosažitelnou položku. I předseda Central Group Dušan Kunovský přiznal, že se „situace na trhu cen bytů a hypoték v posledních měsících nelepší“.

Sleva, která se nesmí jmenovat sleva

Nejlogičtější reakcí na slabou poptávku by bylo zlevnit. To ale developer neudělá. Průměrná nabídková cena metru čtverečního nového bytu v Praze podle Deloitte dál roste, ve třetím čtvrtletí na 186 700 korun. Oficiální zlevnění by rozzlobilo dřívější kupce, kteří platili plnou cenu, snížilo by hodnotu zástav, na kterou se dívají banky financující výstavbu, a poslalo by trhu signál, že ceny mají kam klesat.

Dotovaný úrok a poukázky jsou proto ve skutečnosti skrytá sleva. Kupující ale stále platí plnou ceníkovou cenu, a ta se propíše do katastru, do výše hypotéky i do budoucího srovnání při prodeji. Pokud pražský trh začne skutečně chladnout, může se ukázat, že kupec s „bonusem“ zaplatil víc, než kolik bude byt za rok či dva stát.

Hypotéka za 2,99 %: kolik to doopravdy dělá

Central Group garantuje u spolupracující banky úrok 2,99 procenta s dvouletou fixací. Banka si přitom účtuje normální tržní sazbu a rozdíl po dva roky doplácí developer. Podle reprezentativního příkladu developera vychází úvěr 6 milionů korun na 30 let na splátku 25 264 korun měsíčně. Při tržní sazbě kolem pěti procent by to bylo zhruba 32 200 korun.

Úspora kolem sedmi tisíc korun měsíčně vypadá dobře, za dva roky ale dělá řádově 170 tisíc korun. U bytu 2+kk za 8,13 milionu je to asi 180 tisíc, tedy přibližně dvě procenta z ceny. Žádná revoluce, spíš marketingově lépe zabalená menší sleva.

A podmínky mají několik háčků:

• Po dvou letech přijde skok ve splátce. Dotace končí a splátka se řídí tím, co bude na trhu. Při pěti procentech by u uvedeného příkladu vyskočila zhruba o sedm tisíc měsíčně, při vyšší sazbě ještě víc.
• Banka posuzuje příjem podle skutečné sazby. Dotace nemění úrok ve smlouvě s bankou, takže na úvěr musí kupující dosáhnout i při tržní sazbě. Nízký úrok tedy nepomůže tomu, kdo by si hypotéku jinak nemohl dovolit.
• Banku vybírá developer. Kupující nemůže vysoutěžit lepší podmínky jinde, úvěr zprostředkovává sám Central Group.
• Dotace má strop. Počítá se nejvýše do sazby šest procent. Kdyby byla sazba vyšší, rozdíl nad tuto hranici platí klient. Developer si navíc vyhrazuje právo program pro nové klienty ukončit, pokud sazby šest procent překročí.
• Nutných je 20 procent vlastních peněz a pevně daná struktura financování: 80 procent hypotékou na 30 let s dvouletou fixací. Jiné případy se řeší individuálně.

Zpětný výkup: pojistka s drobným písmem

Nejodvážnější část nabídky je slib, že pokud po dvouleté fixaci rozhodná sazba neklesne pod pět procent, Central Group od kupce byt vezme zpět za původní kupní cenu. Samotný fakt, že developer takovou garanci nabízí, říká o stavu trhu hodně: potřebuje kupce přesvědčit, že nekupují v nejhorší možnou chvíli.

Pojistka ale není zadarmo a není bez podmínek. Platí jen pro byty, nikoli pro domy, a musí být výslovně sjednaná ve smlouvě. Kdo o ni stojí, musí se smířit s omezeným výběrem podlah, dveří, koupelen a zařizovacích předmětů, aby šel byt později znovu prodat. Jak se určí „rozhodná sazba“, jaký musí byt mít stav, jaké jsou lhůty a jak se výkup vypořádá, upravuje až smluvní dokumentace, nikoli veřejná nabídka.

A i když výkup proběhne, kupující nedostane zpět všechno. Vrátí se mu kupní cena, ale dva roky placených splátek, úroky nad dotovanou část, pojištění, poplatky za katastr nebo vybavení bytu jsou pryč. V lepším případě tak půjde o drahý nájem s možností odejít. Kupující navíc spoléhá na to, že developer bude za dva roky ochoten a schopen svůj závazek splnit.

Bonus 900 tisíc: poukázka do vlastního obchodu

Kdo platí z vlastních peněz, může místo dotace dostat poukázku na vybavení od interiérového a kuchyňského studia Central Interier. Výše roste s dispozicí, od 300 tisíc korun za byt 1+kk po 900 tisíc za 5+kk, vše včetně DPH. Titulková částka 900 tisíc se tedy týká jen největších a nejdražších bytů, u nejčastěji prodávaných menších dispozic je bonus 300 až 450 tisíc.

Hlavně ale nejde o peníze ani o slevu z ceny. Poukázku lze utratit jen ve studiu, které patří do stejné skupiny jako developer, za jeho ceny. Skutečná hodnota bonusu je tak nižší než nominální částka a peníze zůstávají ve skupině. Pro někoho, kdo by si kuchyň a vestavěné skříně stejně pořizoval, může jít o výhodu. Kdo by raději zaplatil méně za samotný byt, ten na výběr nemá.

Na co si dát pozor

• Akce platí jen pro smlouvy uzavřené do 31. ledna 2027. Časový tlak je klasický prodejní nástroj, kvůli němu by se nikdo neměl rozhodovat narychlo.
• Dotaci a bonus nelze kombinovat mezi sebou ani s jinými akcemi developera a nelze je uplatnit zpětně. Dosavadní klienti se smlouvou o smlouvě budoucí nárok nemají.
• Než kupující podepíše, měl by porovnat ceny stejných bytů u konkurence a zeptat se, jakou slevu by dostal, kdyby bonus nebo dotaci nevyužil. Pokud developer slevit nechce, je to informace sama o sobě.
• Smluvní dokumentaci, zejména podmínky zpětného výkupu, je rozumné nechat prověřit právníkem.

Akce Central Group je především barometr trhu. Když největší hráč začne kupcům dotovat úroky a nabízet byty zpět k výkupu, vyjednávací síla se přesouvá na stranu kupujících. A ti, kdo mají financování připravené, by toho měli využít. Nemusí to ale nutně znamenat brát první balíček, který developer nabídne.

Zdroje: Central Group, ČTK, Pražský deník, Deloitte. Nejde o investiční doporučení.