Proč tolik makléřů nutí Čechům byty v Dubaji? Není to o dobré investici, chtějí si namastit kapsy

Na sociálních sítích to vypadá lákavě. Výhled z mrakodrapu, bazén na střeše, slibovaný výnos 8 až 10 procent ročně, žádná daň z příjmu a splátky rozložené do let výstavby. Dubaj se během posledních let stala jedním z nejprodávanějších investičních produktů českých makléřů a finančních poradců. Pořádají semináře, vozí klienty na prohlídky a ukazují rozestavěné věže. Jen málokdo z nich ale klientům otevřeně řekne, proč to dělají s takovým nasazením.

Provize, o které se v Česku nesní

Při prodeji bytu v Česku dostává makléř obvykle kolem 3 až 5 procent z ceny, a to ještě často sdílí se svou kanceláří. U dubajských bytů ve výstavbě, takzvaného off-plan, platí provizi developer. Podle deníku Gulf News se u předních developerů stala standardem provize 6 až 8 procent, menší soukromí developeři v době boomu nabízeli makléřům i 10 až 12 procent, při hromadných obchodech dokonce víc. I zavedené společnosti jako Emaar a státní developeři platí kolem 4 až 5 procent.

K tomu se přidávají bonusy. Developeři podle místních médií pořádali pro makléře slosování o okamžité provize i zlato, nejlepší prodejci dostávají luxusní hodinky, letenky v business třídě nebo peněžní odměny. Méně známí developeři v horších lokalitách platí provize nejvyšší, protože jinak by své byty neprodali.

Kupující slyší, že provizi neplatí, protože ji hradí developer. To je ale pravda jen napůl. Developer si provizi samozřejmě započítá do ceny bytu, takže ji ve skutečnosti platí kupující. Jen ji nevidí na faktuře.

Marže, za kterou platíte

Provize makléře je jen část toho, co kupující v ceně nového bytu zaplatí navíc. Dubajští developeři patří k nejziskovějším na světě. Největší z nich, Emaar Development, vykázal za loňský rok hrubou marži 56,5 procenta. Zjednodušeně řečeno: z každé koruny, kterou kupující zaplatí, šlo na pozemek a stavbu méně než 44 haléřů. Zbytek pokryl marketing, provize, režii a zisk developera.

K ceně bytu si kupující musí připočíst i poplatek dubajskému katastrálnímu úřadu ve výši 4 procent z ceny, poplatky za registraci a každoroční servisní poplatky za správu budovy, které u luxusních projektů dosahují desítek tisíc korun ročně a v čase rostou.

Skutečná hodnota bytu

Výsledkem je, že kupující off-plan bytu platí cenu, ve které je vysoká marže developera, provize makléře a náklady na marketing. Hodnota bytu na volném trhu po dokončení přitom může být nižší. Když chce investor byt později prodat, konkuruje mu developer s dalšími novými projekty a často i další investoři ze stejné budovy, kteří chtějí prodat ve stejnou dobu.

Nabídka přitom rychle roste. Na rok 2027 je v Dubaji naplánováno dokončení přes 70 tisíc nových bytů, zhruba dvojnásobek dlouhodobého průměru. Letošní íránské útoky na Spojené arabské emiráty srazily turismus i zájem kupců, index ValuStrat ve třetím čtvrtletí poprvé od pandemie meziročně klesl a prodávající podle analytiků musí počítat se slevami až 30 procent. Agentura Fitch varovala před korekcí cen už před válkou.

Stavební kvalita: lesk, který rychle opadá

Dubajské věže na fotografiích působí luxusně, realita po předání bývá jiná. Rychlé tempo výstavby, tlak na nízké náklady a obrovské množství projektů najednou se podepisuje na kvalitě. Celé odvětví firem se v Dubaji živí jen kontrolou nových bytů před převzetím, takzvaným snaggingem. Podle jejich průvodců běžná inspekce standardního bytu odhalí 30 až 80 vad, u bytů od méně kvalitních developerů se uvádějí i stovky.

Nejčastějšími problémy jsou podle inspektorů:

• Klimatizace. Vady se objevují zhruba u čtvrtiny nových bytů: nerovnoměrné chlazení, únik chladiva, špatně izolované rozvody, hlučné kompresory. V zemi, kde teploty v létě přesahují 45 stupňů, je to zásadní problém.
• Hydroizolace a voda. Netěsnosti v koupelnách, na balkonech a terasách, zatékání a vlhkost.
• Elektroinstalace a rozvody. Nefunkční zásuvky, chybné zapojení, problémy s odpady.
• Dokončovací práce. Nerovné obklady, praskliny, špatně osazená okna a dveře, poškrábané povrchy.

Developer za dokončovací práce obvykle ručí jen rok od předání, za konstrukční vady deset let. Investor, který žije v Česku a byt pronajímá přes správcovskou firmu, se ale o vadách často dozví pozdě a jejich reklamace na dálku je zdlouhavá a drahá. Kontrola bytu před převzetím stojí několik tisíc dirhamů a málokterý makléř ji klientům sám doporučí.

Střet zájmů

Klíčové je pochopit, pro koho makléř v takovém obchodu pracuje. Provizi mu platí developer, a čím víc bytů prodá, tím víc vydělá. Nemá proto žádnou motivaci upozorňovat na rizika, přebytek nabídky v dané lokalitě, slabou kvalitu konkrétního developera nebo na to, že srovnatelný hotový byt na sekundárním trhu je levnější. Jeho hodnocení trhu nikdy není nezávislé, ať působí jakkoli přesvědčivě.

To samozřejmě neznamená, že každý byt v Dubaji je špatná investice. Znamená to ale, že kupující by si měl čísla spočítat sám, nebo s někým, kdo na prodeji nevydělává.

Na co se ptát, než podepíšete

• Kolik vydělá makléř? Zeptejte se přímo na výši provize a bonusů od developera. Kdo odpoví vyhýbavě, má důvod.
• Kolik stojí hotové byty v okolí? Porovnejte cenu off-plan bytu se skutečnými prodeji srovnatelných dokončených bytů ve stejné lokalitě.
• Jaký je reálný výnos? Od slibovaného nájmu odečtěte servisní poplatky, správu, období bez nájemníka a daň v Česku.
• Kolik bytů se v okolí staví? Velká nabídka nových bytů znamená tlak na ceny i nájmy.
• Jakou pověst má developer? Zjistěte, zda předává včas a jaké jsou zkušenosti majitelů z jeho dřívějších projektů.
• Kdo byt zkontroluje při předání? Počítejte s nezávislou inspekcí a s tím, že vady budete reklamovat na dálku.

Zdroje: Gulf News, Engel & Völkers, Oliva, FAB Securities, Emaar, Dubai Land Department, ValuStrat, Fitch Ratings. Nejde o investiční doporučení.